İmar, Yapı Denetimi ve Kentsel Dönüşüm Düzenlemelerine Getirilen Önemli Değişiklikler

İmar, yapı denetimi, kentsel dönüşüm ve çevre düzenlemeleri gibi alanlarda önemli değişiklikler içeren 7534 Sayılı Köy Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Değişiklik Kanunu”), 5 Kasım 2024 tarihinde kabul edilmiştir.

Değişiklik Kanunu ile Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un 5. Maddesinde öngörülen değişiklikler 12 Haziran 2025 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Değişiklik Kanunu ile öngörülen diğer değişiklikler ise yayım tarihi olan 12 Aralık 2024 tarihi itibarıyla yürürlüğe girmiştir.

Değişiklik Kanunu ile beraber öne çıkan bazı düzenlemeleri aşağıda bilgilerinize sunarız.

1. “İzinsiz Yapılar” a İlişkin Olarak Yıkım Süreci Kapsamındaki Yeni Düzenlemeler

Bilindiği üzere “kentsel dönüşüm” çatısı altında afet riski taşıyan alanlardaki dönüşüm süreçlerini düzenleyen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“6306 sayılı Kanun”) yanında 775 Sayılı Gecekondu Kanunu (“Gecekondu Kanunu”), izinsiz yapılaşma (“gecekondulaşma”) nedeniyle gerçekleştirilecek dönüşüm faaliyetlerini düzenlemekteydi. Gecekondu Kanunu ise yeniden gecekondu yapımının önlenmesi amacıyla kişinin mülkiyet, irtifak, kira, tahsis gibi herhangi bir ayni veya şahsi hakka dayanılmaksızın Hazine’ye, il özel idarelerine, özel bütçeli dairelere ait arazi ve arsalarda veya Devlet’in hüküm ve tasarrufundaki yerlerde bulunan izinsiz yapıların (“gecekonduların”) yıktırılmasını düzenlemekteydi.

» Yukarıdaki uygulamalar paralelinde izinsiz yapıların “hiçbir karar alınmasına lüzum kalmaksızın, belediye ve Devlet zabıtası tarafından derhal yıktırıl(acağı)” yönündeki düzenleme hak arama özgürlüğü yönünden Anayasa Mahkemesi’nin 22 Şubat 2024 tarihli ve 2023/191 Esas, 2024/58 Karar sayılı kararı ile iptal edilmişti. Bu kapsamda Değişiklik Kanunu ile izinsiz yapılarda uygulanacak yıkım prosedürü ve yıkım kararı almaya yetkili idareler bakımından uygulamaya açıklık getirilmiş ve yıkım kararının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), belediyeler veya il özel idareleri tarafından alınacağı düzenlenmiştir.

» Değişiklik Kanunu ile gelen düzenlemeler uyarınca artık yıkım kararı ilgilisine yedi (7) gün içinde iadeli taahhütlü olarak tebliğ edilecek, tebliğ edilemediği halde ise, ilgili yapıya asılarak bir örneği muhtara bırakılacaktır. Yıkım kararının yapıya asıldığı tarih, tebliğ tarihi olarak kabul edilecektir. Tebliğ tarihinden itibaren 15 (on beş) gün içerisinde belediye veya il özel idaresi tarafından yıkım kararı derhal yerine getirilecektir.

» Yıkım sırasında güvenliğin sağlanmasından ise mülkiye amirlerinin (yerinde yetkili vali veya kaymakam) sorumlu olduğu düzenlenmiştir.

2. Planlama ve İmar Uygulamaları Yapma Yetkisine İlişkin Bazı Değişiklikler

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na (“Bakanlık”) 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile verilen imar ve yapılaşmaya ilişkin birtakım planlama ve onay yetkileri kanunilik ilkesi çerçevesinde Anayasa Mahkemesi’nin 26 Ekim 2023 tarihli ve 2018/188 Esas ve 2023/180 Karar sayılı kararı ile iptal edilmişti. Bu nedenle de Bakanlığın görev ve yetkileri ifraz, tevhit, yola terk, cins değişikliği gibi imar uygulamalarına ilişkin yetkileri de kapsar şekilde 3194 sayılı İmar Kanunu’nda (“İmar Kanunu”) hüküm altına alınmıştır.

» Yakın tarihli kanun değişikliği ile 6306 sayılı Kanun’un uygulama alanında her türlü harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma “yapmaya” Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yetkili kılındığından, bu işlemleri “onaylama” konusunda artık Bakanlık yetkili kılınmıştır.

» 6306 Sayılı Kanun’a eklenen Ek Madde 5 ile 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi kapsamındaki uygulamalara ilişkin kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun kapsamındaki yenileme alanı ilanına ilişkin hazırlık işlemlerini yürütme yetkisi ise Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na verilmiştir.

3. Umumi ve Kamu Hizmet Alanlarına İlişkin “İmar Hakkı Aktarımı” Yöntemi

İmar Kanunu madde 13 uyarınca, özel mülkiyete tabi olup uygulama imar planında umumi ve kamu hizmet alanı (okul, hastane, belediye hizmet alanı, resmi kurum alanı gibi) kullanımlarına özgülenen alanlar:

(i) kamulaştırma;

(ii) imar planına uygun arazi ve arsa düzenlemesi sonucunda meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların yüzölçümlerinden -önceki yüzölçümünün %45’ini aşmamak üzere- yeteri kadar sahanın “düzenleme ortaklık payı” olarak ayrılması; veya

(iii) gerekli alanın Hazine veya kamuya ait alanlardan karşılanması

gibi yöntemlerle kamu mülkiyetine geçirilebilmektedir.

Değişiklik Kanunu ile, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 6831 sayılı Orman Kanunu gibi yasalarda veya imar planlarında yer verilen özel düzenlemelere ek olarak “imar hakkı aktarımına” bir çerçeve yöntem olarak İmar Kanunu’nda yer verilmiştir.

Değişiklik Kanunu ile, daha öncesinde düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılması, düzenleme ortaklık payı sınırının aşılması gibi nedenlerle ve bazı diğer yöntemlerle kamu eline geçişi sağlanamayan alanların imar planlarında yapılacak düzenlemelerle bedelsiz olarak edinilmesine (“imar hakkı aktarımına”) imkân verilmiştir.

İmar hakkı aktarımı uygulaması ile kamulaştırılmayan ve özel mülkiyete konu bir parsel üzerinde, tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle yapılaşma hakkı (yapı ruhsatı, yapı kullanma izni) tanınmaması nedeniyle oluşan/oluşabilen kısıtlılık ve mağduriyetlerin önlenmesi hedeflenmektedir.

İmar hakkı aktarımına ilişkin süreçlerde, imar hakkı aktarımına konu inşaat hakları (uygun olduğu ölçüde), imar planı onaylamaya yetkili Bakanlık ve yerel yönetimler tarafından (en fazla %30 oranında artırma imkânı olmakla birlikte) en yakın komşuluğundaki imar parselinin veya adasının emsale esas inşaat hakkını aşmayacak şekilde belirlenecektir. Aktarıma konu imar haklarının değeri lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenen değerlerin ortalamasından az olmamak kaydıyla, yetkili idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilen esaslara göre tespit edilecek ve bu değere karşılık gelen haklar imar planı kararıyla planlanan alanlara aktarılacaktır.

İmar hakkı aktarımının yeni bir yöntem olarak düzenlenmesi sonucunda, düzenleme ortaklık payına ilişkin İmar Kanunu’nun 18. Maddesi’nde de uyum düzenlemeleri yapılmış ve umumi ve kamu hizmet alanlarının ayrılması için düzenleme ortaklık payı alınamayan durumlarda 13. Madde’deki yöntemlerden, imar hakkı aktarımına başvurulması mümkün hale getirilmiştir.

4. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na KDV İstisnası

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nda yapılan değişiklik ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı arsa ve arazi teslimleri katma değer vergisinden (KDV) istisna edilmiştir.

5. Yapı Denetimi Hakkında Kanun’daki Bazı Önemli Değişiklikler

» 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında yer alan güneş enerji santralleri

(GES) ve rüzgâr enerji santralleri (RES) projeleri, Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un kapsamı dışında bırakılmıştır.

» Bununla birlikte, kanunun kapsamını tanımlayan madde 1’de yapılan söz konusu değişiklik ile bu projeler bundan sonra fenni mesuliyeti üstlenen mimar ve mühendis meslek mensupları tarafından mevzuata, imar planına, yapı ruhsatı ve eki etüt ve projelere, standartlara ve teknik şartnamelere uygunluğu bakımından denetlenecektir.

» Yapı Denetimi Hakkında Kanun’da yapılan değişiklikler ile ayrıca yapı denetim hizmet bedeli yapı inşaat alanına göre kademeli olarak artırılmış, yapı denetim hizmet sözleşmelerine ve yapı denetim kuruluşlarının sorumluluğuna ilişkin bazı özel düzenlemeler getirilmiştir.

6. Parsel Bazında Fonksiyon Değişikliği İmkânı ve Değer Artış Payının Uygulanması

İmar Kanunu’nda nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini ve bina yüksekliğini artıran imar planı değişikliklerine sınırlamalar getirilmiştir. Değişiklik Kanunu öncesinde parsel bazında fonksiyon değişikliğine (ticaret, turizm gibi fonksiyonlar arasında geçişlere) imkân bulunmamaktaydı. Değişiklik Kanunu ile, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine konut kullanımına dönüştürülmesi hariç olmak üzere parsel bazında fonksiyon değişikliği yapılabilmesi öngörülmüştür.

Hatırlatmak gerekir ki, Anayasa Mahkemesi’nin 18 Mayıs 2023 tarihli ve 2020/42 Esas, 2023/99

Karar sayılı kararı doğrultusunda “ada bazında” imar planı (ve fonksiyon) değişikliği ile parsellerin değerindeki artış sonucunda oluşan değer farkının tamamının değer artış payı olarak alınacağına dair İmar Kanunu düzenlemesi iptal edilmişti. Değişiklik Kanunu ile gerek parsel bazında fonksiyon değişikliklerinde gerekse ada bazında imar planı (ve fonksiyon) değişikliklerinde değer artış payı %90 olarak belirlenmiştir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki yapı ve alanlardaki emsale esas inşaat alanını %20’sine kadar artıran plan değişikliklerinde değer artış payı alınmayacağı düzenlenmiştir.

Yapılan değişiklik ile mülkiyet üzerindeki imar hakkı kısıtlılıklarının bir an önce kaldırılması ve değer artış payının kamuya kazandırılması amaçlanmaktadır.

7. Lisanslı Elektrik ve Doğalgaz Dağıtım Şirketlerine Ulusal Coğrafi Veri Yönetimi İzin Muafiyeti

7221 Sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun uyarınca Ulusal Coğrafi Veri Sorumluluk Matrisi kapsamındaki verileri toplamak, üretmek ve paylaşmak için Bakanlık’tan izin alınması zorunlu tutulmuştur.

Değişiklik Kanunu ile Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK) lisanslı elektrik ve doğalgaz dağıtımı için yetkilendirilmiş tüzel kişiler, lisans kapsamındaki faaliyetlerinde söz konusu izin yükümlülüğünden muaf tutulmuştur.

8. Türkiye Çevre Ajansı’na İlişkin Değişiklikler

Bakanlık tarafından belirlenen çevre strateji ve politikaları doğrultusunda, ulusal ölçekte depozito yönetim sistemi faaliyetleri yürüten Türkiye Çevre Ajansı, sıfır atık yaklaşımı doğrultusunda çalışmalarını yürütürken mevcut olan ticaret şirketi kurma yetkisi yanında artık -Cumhurbaşkanı onayı ile- kurulu bulunan şirketlere ortak olabilecektir.

9. Sonuç

Değişiklik Kanunu ile imar ve yapılaşma alanında getirilen düzenlemelerde gerek afet odaklı gerekse sosyal amaçlı kentsel dönüşüm faaliyetlerinde pratik uygulamaların benimsenmesi amaçlanmaktadır.

“İmar hakkı aktarımı” gibi genel olarak kanunileştirilen düzenlemelerin yine kanunilik ve belirlilik ilkeleri doğrultusunda açıklanması ve imar hukuku alanında vatandaş ve paydaş iş birliği ile hız kazandırma prensibinin esas alınması beklenmektedir.