Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçmişe Etkili Feshi Halinde İyiniyetli Üçüncü Kişinin Kazanımının Korunması

Giriş

Eşya hukuku, kişilerin ayni hakların konusu olan eşya üzerindeki hak ve yetkilerini düzenleyen alandır. Hukukumuzda eşya tanımında genellikle aranan özellikler; maddi bir varlığın olması, sınırlanabilir (kişilik dışı) olması, üzerinde egemenlik kurulabilir olması ve ekonomik değer taşıması[1] şeklinde sıralanmaktadır.

Eşya hukukuna hakim olan genel ilkeler, TMK m.1/I anlamında, Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukuku hükümlerinin özüne dâhil olarak ilgili maddenin uygulanmasında ve yorumlanmasında rol oynar[2]. Mezkur maddede geçen "kanunun özü", sadece lafzi anlamla sınırlı kalmayıp, kanunun ruhu, amacı ve sistematiği şeklinde anlaşılmalıdır. Eşya hukuku bakımından bu “öz”, o alandaki genel ilkelerdir. Eşya hukukuna hâkim olan temel ilkeler, ayni hakların niteliği ve taşınmazlar üzerindeki tasarruf ilişkilerinin düzenlenmesinde büyük önem taşır. Türk Medeni Kanunu başta olmak üzere, genel hukuk ilkeleri çerçevesinde şekillenen belli başlı ilkeler makalemizde açıklanacak olup akabinde yıllardır süre gelen Yargıtay içtihatlarında tapu siciline güven ilkesine zıt bir şekilde alınan kararlardan bahsedilecektir.

Anahtar Kelimeler: Eşya Hukuku, Aleniyet İlkesi, Tapu Siciline Güven İlkesi, İyiniyetli Üçüncü Kişi, Avans Tapu Kavramı, Türk Medeni Kanunu.

1.    Eşya Hukukuna Hakim İlkeler

A.   Belirlilik İlkesi

Belirlilik ilkesi, bir eşyanın mevcut, tekil, belirli ve ayırt edilebilir olması gerektiğini ifade eder[3]. Bu kapsamda türüyle belirlenmiş mallar (genus eşyalar), henüz var olmayan gelecekteki eşyalar veya toplu halde soyut olarak ifade edilen varlıklar üzerinde ayni hak kurulması hukuken mümkün değildir. Örneğin, "ileride satın alınacak bir otomobil" üzerinde mülkiyet hakkı tesis edilemez; çünkü bu eşya henüz mevcut değildir ve dolayısıyla belirlilik ilkesine aykırıdır. Buna karşılık, tapuda açıkça kayıtlı bir taşınmaz üzerinde kurulacak mülkiyet ya da ipotek hakkı, bu ilkeyi karşılamakta ve ayni hakların üçüncü kişiler nezdinde geçerli olmasını mümkün kılmaktadır. Sonuç olarak, belirlilik ilkesi, ayni hakların hem doğumu hem de korunması açısından vazgeçilmez bir şart olarak karşımıza çıkar.

B.   Ayni Hakların Sınırlı Sayıda Olması İlkesi (Numerus Clausus)

Numerus clausus ilkesi, eşya hukukunda ayni hakların sayısının ve içeriğinin kanun tarafından belirlendiği, tarafların kanunda öngörülenlerin dışında yeni ayni haklar yaratamayacağı veya mevcut olanları kanunun çizdiği sınırlar dışında değiştiremeyeceği anlamına gelir. Bu ilkeye göre, bireyler serbestçe yeni ayni hak türleri ihdas edemez; sadece kanunda açıkça düzenlenen ayni haklar (mülkiyet, sınırlı ayni haklar ve rehin hakları gibi) kurulabilir. Bu durum, eşya hukukunun mutlak haklara ilişkin olması ve bu hakların herkese karşı ileri sürülebilirliği nedeniyle, üçüncü kişilerin hukuki güvenliğini koruma amacı taşır. Zira şahsi haklardan farklı olarak, ayni haklar sadece tarafları değil, tüm toplum bireylerini etkileyen sonuçlar doğurur.  Hukuk sistemimizde mülkiyet hakkı yanında, sınırlı ayni haklar başlığı altında intifa hakkı, irtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakkı (taşınır rehni, taşınmaz rehni) sınırlı sayı ilkesine uygun olarak düzenlenmiştir. Bu çerçevede, tarafların iradeleriyle yeni bir ayni hak türü yaratmaları hukuken geçersiz olup, ancak mevcut ayni hak tipleri içinde kalınarak tasarrufta bulunulabilir[4]. Dolayısıyla numerus clausus ilkesi, ayni hakların sayısını sınırlayarak hukuk güvenliğini tesis etmeye yönelik temel bir ilke işlevi görür.

C.   Ayni Hakların Sürekliliği İlkesi

Bu ilke, ayni hakların süreyle sınırlı olmayan, kesintisiz ve sürekli haklar olması özelliğinden kaynaklanır. Örneğin mülkiyet hakkı, malik bu haktan açıkça feragat etmedikçe zamanaşımı ile sona ermez; kişi, aradan uzun yıllar geçmiş olsa bile hakkını ileri sürebilir. yni hakların herkese karşı etkili olan mutlak haklar olması ve sahibine doğrudan eşyaya hâkimiyet yetkisi tanıması, bu hakların zamanaşımıyla ortadan kalkmasına izin verilmemesini gerektirir. Ancak bu ilkenin mutlak olmadığını da belirtmek gerekir. Özellikle zilyetliğin yitirilmesi ve zamanaşımıyla mülkiyetin kazanılması gibi istisnai durumlarda, ayni haklar dolaylı şekilde sona erebilir.

D.   Aleniyet İlkesi

Ayni hak, niteliği gereği herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklardandır ve bir hakkın herkese karşı ileri sürülebilmesi için herkes tarafından bilinir olması gerekir. Bu sayede kişiler eşya üzerinde var ise bir hakkın varlığını, hakkın ne olduğunu ve hak sahibini öğrenebileceklerdir. Bu taşınırlarda zilyetlik kavramıyla açıklanır iken taşınmazlarda tapu sicili ile olur[5].

Taşınmazlarda zilyetlik tek başına mülkiyet hakkına karine teşkil edecek nitelikte değildir. Sicilin[6] herkese açık olduğu "Tapu sicilinin açıklığı" kenar başlıklı TMK 1020. Maddesinin ilk fıkrasında açıkça ifade edilmiştir. Buradan yola çıkarak sadece taşınmaz üzerindeki tüm hakları gösteren tapu kütüğü değil; kat mülkiyeti kütüğü veya yevmiye defteri ve belgeler gibi tamamlayıcı sicillerin de aleni olduğu rahatlıkla söylenebilir[7]. Ancak Tapu sicilini oluşturan tüm defter ve belgelerin herkese açık olması, isteyen herkesin, her zaman taşınmazın kayıtlı olduğu sayfaya bakabileceği anlamına gelmemektedir. Tapu kütüğüne ilgisini inanılır kılan kişiler bakabilir. Bu durum TMK 1020. Maddesinin ikinci fıkrasında açıkça ifade edilmiştir. Bir kişiyi ilgili sayabilmek için o kişinin hukuken korunmaya layık bir menfaatinin bulunması gerekmektedir. Bu durum, somut olayın özelliklerine göre, kişinin ispat vasıtalarını tapuda beyan etmesi ile anlaşılabilecek bir durumdur.

Tapu sicilinin aleniliği ilkesinin doğal bir sonucu olarak kimse tapudaki kaydı bilmediğini ileri süremeyecektir[8]. Alenilik ilkesinin bir sonucu olarak, taşınmaz üzerinde hak iktisap edenlerin tapu sicilindeki kayıtları bilerek hareket ettikleri kabul edilir. Diğer bir ifadeyle, bu ilke sayesinde kimse tapu sicilindeki kaydı görmediğini bu sebeple iyi niyetli olduğunu iddia edemez. Yani iyi niyet ancak kamuya açıklığın bulunduğu ayni haklarda korunur[9].

E.    Tapu Siciline Güven İlkesi Ve Üçüncü Kişinin İyiniyetinin Korunması

Tapu siciline güven ilkesinin hukuki dayanağı, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesinden doğmaktadır. İlgili kanun hükmü uyarınca tapu kütüğündeki tescile dayanarak hak iktisap eden kişinin iyiniyetli kazanımının korunacağı açıkça belirtilmiştir.

Aleniyet ilkesi başlığı altında da belirtmiş olduğumuz üzere hukukumuzda aleniyet, taşınırlarda zilyetlik ve taşınmazlarda tapu sicili ile sağlanır. Çünkü zilyetlik, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların açıklanmasında, devredilmesinde ve korunmasında yetersiz kalır. Bu nedenle, bir taşınmazın malikinin belirlenmesinde dış dünyadaki görünüme başvurmak, hayatın olağan akışına uygun olmaz. Bu nedenle hukuk düzeni kimi zaman, eşya üzerinde aleniyetin sağlanması için birtakım araçlara ihtiyaç duyar[10].

Bu çerçevede TMK, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların açıklanması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi amacıyla “tapu sicili” sistemini araç olarak benimser. Bu düzenlemeye bağlı olarak, TMK 1023. Maddesi uyarınca tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan kişinin kazanımı korunur. Başka bir ifadeyle tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Aleniyet ilkesi gereği kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremeyeceği için, tapu siciline ulaşamadığını iddia ederek sorumluluktan kurtulamaz. Aksinin kabulü halinde, devlet tarafından tutulan resmi sicile güvenerek hukuki işlem yapan kişilerin korunmamaları devlete ve hukuka olan güveni zedeler[11].

Görüleceği üzere aleniyet ilkesi ve sicile güven ilkesi birbirinin tamamlayıcısıdır. Aleniyetin sağlanamadığı bir sistemde tapu siciline güven ilkesinin de işletilmesi mümkün olmaz[12]. Zira tapu sicilinin, fiili durumu doğru yansıtması beklenir. Sicile güven ilkesi, sadece ayni haklar açısından değil, hukuki işlem güvenliği bakımından da büyük önem taşır. Ancak bu koruma, yalnızca iyiniyetli kişileri kapsar; kötü niyetli veya ağır ihmal içinde olan kişiler bu güvenceden yararlanamaz[13].

2.    Yargıtay’ın Tapu Siciline Güven İlkesine Zıt Şekilde Oluşturduğu İçtihatlar

Makalemiz kapsamında yukarıda açıklanmış olan eşya hukukuna hakim ilkelerden de anlaşılacağı üzere aleniyet ilkesinin bir yansıması olarak tapu siciline güven ilkesinin amacı üçüncü kişilerin söz konusu taşınmaz üzerindeki ayni hakları, şerhleri ve beyanları görerek taşınmazların güncel durumuna göre hareket edebilmesi ve böylece tescil gerçek durumu yansıtmıyor olsa da iyi niyetli üçüncü kişiler için hukuki bir sonuç doğurması amaçlanmıştır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin arsa üzerinde inşaat yapmayı, arsa malikinin de bedel olarak sahip olduğu arsa payları üzerindeki mülkiyet hakkının bir kısmını yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği her iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşmedir[14]. Yüklenicinin asli edimi olan inşaat yapma edimini ifa etmekte temerrüde düşmesi halinde diğer şartların da varlığı halinde arsa maliki TBK madde 125’ten doğan sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanabilecektir. İşbu dönme hakkının kullanılması noktasında dönmenin geçmişe dönük mü yoksa ileriye yönelik mi olduğu konusunca uzunca süre doktrinde tartışma yaşanmış olup işbu tartışmaya Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile son verilmiştir[15]. Mezkur karara göre inşaatın %90 oranında tamamlanması halinde TMK madde 2’de yer alan dürüstlük kuralı nedeniyle sözleşme ileriye etkili olarak feshedilmiş sayılacak ancak inşaatın %90 oranına gelmemiş olması ve diğer koşulların da varlığı halinde sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshedileceği hüküm altına alınmıştır.

İşbu makalede tam da bu noktada sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği tarihe kadar yüklenicinin arsa malikinden sözleşme kapsamında edindiği arsa paylarını iyiniyetli üçüncü kişilere devretmesi halinde iyiniyetli üçüncü kişinin TMK madde 1023 kapsamında korunması gerekir iken Yargıtay içtihatlarında iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunmaması hakkında doktrinde yapılan eleştirilerden bahsedilmek istenmiştir.

Yargıtay kararlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri sebebiyle yüklenicinin kendi payına düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satarak tapuda tescil ettirmesi akabinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesi halinde üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımlarının korunmayacağı yönünde içtihat oluşturulmuş idi. İşbu durumun açıkça TMK madde 1020/1023 uyarınca aleniyet ilkesinin bir yansıması olan tapu siciline güven ilkesine aykırı olduğu ve Yargıtay kararlarındaki içtihattan dönülmesi gerektiği doktrinde uzun yıllardır tartışılmış olsa da[16] Yargıtay tarafından verilen kararlarda arsa maliki tarafından yükleniciye verilen payın avans niteliğinde olduğu, üçüncü kişinin yüklenicinin payını temlik aldığı, yüklenicinin edimlerini süresi içerisinde ifa etmemesi halinde arsa malikinin TBK madde 125 uyarınca seçimlik hakkını kullanabileceği ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde yükleniciye avans niteliğinde verilen payların arsa malikine iade edilmesi gerektiği görüşü savunulmuştur[17].

Her ne kadar kararlar da işbu hususa ilişkin açıklama yapılmamış ise de, Yargıtay içtihatlarında mezkur şekilde hüküm kurulmasının sebebi, ayni etkili dönme teorisinin benimsenmiş olmasıdır[18]. Ayni etkili dönme teorisinde özetle, sözleşmenin geçmişe etkili olarak ortadan kalkacağını kabul etmekte ancak klasik dönme teorisinden farklı olarak sözleşmeye ayni etki tanımaktadır[19]. Buna göre sözleşmeden dönme beyanının karşı tarafa varmasıyla geçmişe etkili biçimde sona erdiğinden, dönülen sözleşmeye dayanılarak kazanılan ayni hakların devralana aslında hiç geçmediği kabul edilir[20].  Diğer bir deyiş ile işbu teoriyi benimseyenler, üçüncü kişinin mülkiyet hakkı olmayan yükleniciden pay devraldığı, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde de tescilin yolsuz olacağı kanaatindedirler.

Yargıtay’ın söz konusu içtihadı tapu siciline güven ilkesine aykırı olması sebebiyle doktrinde defaatle eleştirilmiş olup devlet tarafından tutulan resmi sicile güvenerek hukuki işlem yapan kişilerin korunmamalarının devlete ve hukuka olan güveni zedeleyeceği belirtilmiştir. Kanaatimizce de eşya hukukuna hakim ilkelerden olan aleniyet ilkesinin bir yansıması olarak tapu siciline güven ilkesi gereği devlet tarafından tutulan sicile güvenle hareket eden iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımın korunmaması tapu siciline güvenin ve buradan bahisle devlete ve hukuk düzenine olan güvenin sarsılmasına sebebiyet vermekte idi.

Yargıtay’ın tapu siciline güven ilkesine aykırı olarak verdiği bu kararlar doktrinde büyük tartışmalara sebebiyet vermiş ve nihayet söz konusu tartışmalar karşılığından düzenlemeye gidilmiştir. 16.05.2025 tarihinde yapılan bir duyuruda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden taşınmazı satın alan üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenemeyeceği yönündeki yerleşik Yargıtay 6. Hukuk Dairesi içtihadından, "yükleniciden iyiniyetle taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinleneceğini, üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadığına ilişkin iddianın ispatının arsa sahibine ait olduğu" sebebiyle dönülmesine karar verilmiştir. TMK madde 1023 ve eşya hukukuna hakim ilkelerden olan tapu siciline güven ilkesi uyarınca Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun verdiği güncel kararı işbu makalemizde açıklanan gerekçeler ile biz de isabetli bulmaktayız.

Sonuç

Sonuç olarak aleniyet ilkesinin bir yansıması olan tapu siciline güven ilkesi eşya hukukunun sarsılmaz ve sarsılmaması gereken bir parçasıdır. Kişilerin ayni haklarının korunacağını bilmeleri, devlete ve hukuka olan güvenlerinin sarsılmaması adına devletin tuttuğu kayıtlar olan sicile güvenin sağlanması hukuk devletlerinin temel görevlerindendir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshedilmesi halinde yükleniciden bağımsız bölüm satın almış üçüncü kişilerin hukuki durumu için; “üçüncü kişilerin henüz inşaatı tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçladığı, bunun içinde bağımsız bölümleri satın aldıklarının anlaşıldığı, yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmalarının mümkün olmadığı, böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunun 1023. maddesindeki iyi niyet kuralından faydalanmalarının da mümkün olmadığı,” şeklindeki içtihadı uzun yıllar doktrinde tartışılmış olup tapu sicilinde bulunmayan ayni hakların iyiniyetli üçüncü kişi tarafından bilinmesinin mümkün olmadığının ve bu yöndeki kararların kişilerin hukuk devletine olan güveninin sarsılmasına sebebiyet verebileceğinin altı çizilmiştir.

Gelinen aşamada Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun vermiş olduğu güncel karar ile yükleniciden iyiniyetle taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının TMK madde 1023 kapsamında tapu siciline güven ilkesinin de bir gerekliliği olarak dinlenmesi gerektiği bildirilmiş olup Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin söz konusu içtihadından dönmesi yönünde hüküm tesis edilmiştir. Devlet tarafından tutulan tapu siciline güvenerek hak iktisap eden iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları kanaatimizce de korunmalı ve hak kaybı yaşanmasına sebebiyet verilmemelidir.