Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda Riskli Yapı Tespiti Sonrası Alınan Karara Karşı Azınlığın Hakları

Giriş

Kentsel dönüşüm süreçlerinde riskli yapı tespiti üzerine kat malikleri kurulu tarafından alınan kararların geçerliliği, sadece usule ilişkin şekil şartlarına değil, aynı zamanda malikler arasında mülkiyet hakkı ve sözleşme serbestisi bakımından doğabilecek menfaat çatışmalarının hakkaniyete uygun şekilde çözümlenmesine de bağlıdır.

Çalışmamız kapsamında kentsel dönüşüm hukuku kapsamında riskli yapıya ilişkin karar alınırken izlenmesi gereken usul, bu usule uyulmadığında karara katılmayan kat maliklerinin hakları ve usule uygun olsa dahi mülkiyet hakkı ihlali yaratacak kararlara karşı kat maliklerinin hukuki imkanları ele alınacaktır.

Anahtar Kelimeler: Riskli Yapı Tespiti, Riskli Yapıya İlişkin Kat Malikleri Kurulu Kararı, Karara Katılmayan Azınlığın Hakları, Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 Sayılı Kanun.

I. Riskli Yapı Kavramı ve Tespiti

1.1. Riskli Yapı Kavramı ve Unsurları

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanununun (“6306 Sayılı Kanun”) 2. ve ilgili Uygulama Yönetmeliğinin (“Uygulama Yönetmeliği”) 3/g. düzenlemeleri kapsamında bir yapının riskli yapı olarak kabul edilebilmesi için söz konusu yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması veya yıkılma ve ağır hasar görme tehdidi altında bulunması gerekir. Bunun yanı sıra, ekonomik ömrün tamamlanmış olması hali ile yıkılma ve ağır hasar görme riskinin bulunması halinin ilmi ve teknik verilere göre tespit edilmesi şarttır[1].

Ekonomik ömrün neye göre ve hangi ölçütlere dayanılarak tespit edileceği hususunda mevzuatta açık bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu belirsizlik, kavramın uygulama alanını oldukça genişletmekte ve farklı yorumlara açık hale getirmektedir. Nitekim, bu konuda doktrinde ağırlıklı olarak benimsenen görüş, bir yapının kendisinden beklenen işlevi yerine getiremez hale gelmesinin ekonomik ömrünü tamamladığını gösteren temel ölçüt olduğu yönündedir.

1.2. Riskli Yapı Tespiti

6306 sayılı Kanununun 3/1. düzenlemesi kapsamında riskli yapı tespitinin öncelikle yapı malikleri tarafından yaptırılması öngörülmüştür. Ancak uygulamada riskli yapı tespitinin yalnızca maliklerle sınırlı kalmayıp, Bakanlık, belediyeler, il özel idareleri, lisanslı kamu kurumları, üniversiteler, kamu sermayesi bulunan şirketler, depremle ilgili alanda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları, laboratuvarlar ve ilgili meslek odalarına kayıtlı kuruluşlar gibi oldukça geniş bir yelpazeye başvuru hakkı tanındığı görülmektedir.

Doktrinde malik iradesinin bertaraf edilerek yapı malikleri dışında bu kadar fazla sayıda kişiye ve kuruma başvuru hakkı tanınmasının mülkiyet hakkının özüyle bağdaşmayan bir düzenleme niteliğinde olduğu yönünde görüşler mevcuttur[2]. Ancak kanaatimizce riskli yapı tespitinin, riskli yapıların can ve mal güvenliği esas alınarak dönüştürülmesinin ilk aşamasını oluşturduğu dikkate alındığında malikler dışındaki mercilere bu hakkın tanınması kamu yararı bakımından yerindedir.

Kat mülkiyetine tabi yapılarda riskli yapı tespiti, kat maliklerinin bireysel başvurusu ile başlatılabilecek bir süreç olarak düzenlenmiştir. Kanun koyucu, bu konuda herhangi bir çoğunluk şartı aramaksızın, her bir kat malikine tek başına başvuru hakkı tanımış ve böylece risk tespiti sürecinin maliklerin bireysel iradesiyle de harekete geçirilebilmesine olanak sağlamıştır.

Her ne kadar kanun koyucu tarafından her bir kat malikine tek başına başvuru hakkı tanınmışsa da doktrinde bu konuda farklı görüşler mevcuttur. Bir görüşe göre riskli yapı tespiti başvurusunda bulunulabilmesi için kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerektiği savunulmaktadır[3].  İkinci görüşe göre ise 6306 sayılı Kanun içerisinde kat mülkiyetine yönelik özel bir düzenleme bulunmadığından dolayı 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (“KMK”) madde 30’a göre kat maliklerinin yarısından bir fazlası ile toplanması ve toplantıda ise oy çokluğu ile karar alınması gerektiği savunulmaktadır[4]. Diğer bir görüşe göre ise toplantı ve benzeri başkaca herhangi bir işleme gerek kalmaksızın kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu ile risk tespiti yapılmalıdır[5].

II. Riskli Yapı Tespiti Üzerine Kat Malikleri Toplantısı Yapılması

Riskli yapı tespiti üzerine riski ortadan kaldırmak ortak hedeftir. Riskin ortadan kaldırılması adına riskli yapı olduğu tespit edilen bir yapı hakkında yıkım kararı, yeniden yapım kararı yahut güçlendirme kararı alınabilmektedir. İdare, bu kararın alınabilmesi adına maliklere 90 gün süre verir. Süre sonunda kat maliklerinin bir karara varamaması halinde riskli yapı olduğu tespit edilen yapı 6306 Sayılı Kanun madde 5/3 uyarınca İdare tarafından resen yıkılır[6].

Hal böyle olunca riskli yapı tespitinin kesinleşmesi akabinde 90 günlük süre içinde kat malikleri tarafından hızlı bir şekilde karar alınması önem taşımaktadır. Nitekim 6306 Sayılı Kanun’un temel prensibi dönüşümün maliklerce gerçekleştirilmesidir[7].

Kat mülkiyetine tabi yapılarda riskli yapı tespiti akabinde karar alınması usulünün incelenmesinde fayda bulunmaktadır. Bu kapsamda kat maliklerince karar alınmasında çağrıya, toplantıya ve karar alımına ilişkin usulün ne olduğu ve alınan kararın içeriğinin ne olabileceği sorularının cevaplanması gerekmektedir.

2.1. Toplantı Yapılmasının Gerekliliği ve Toplantı Zamanı

Kat mülkiyetine tabi bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi üzerine 6306 Sayılı Kanun ile özel bir hüküm getirilen hususlar hariç olmak üzere KMK uygulanacaktır. Bu kapsamda kat malikleri kurulu toplanmaksızın riskli yapının akıbetine ilişkin bir karar alınması mümkün olmamaktadır[8]. Riskli yapının akıbetine ilişkin karar alınabilmesi için öncelikle usulüne uygun bir toplantı yapılması ve kararın bu toplantıda alınması şarttır. Öyle ki, tüm kat maliklerinin imzaladığı ve muvafakatlerinin bulunduğu bir karar toplantı yapılmaksızın alınmışsa geçersiz kabul edilecektir[9]. 

Riskli yapı tespiti üzerine yapılacak bu toplantı olağanüstü toplantı niteliğinde olup KMK madde 29/2 hükmüne tabidir. Zira büyük masraf gerektiren onarımlar dahi bir olağanüstü toplanma sebebi olarak karşımıza çıkmaktadır[10].

Bu toplantının riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden önce yapılıp yapılamayacağı sorusu ise cevaplanması gereken bir diğer sorudur. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında bu soru cevaplanmamıştır[11]. Bu doğrultuda riskli yapı tespiti akabinde tespitin kesinleşmesinin beklenmesi hakkaniyetli olabilecekse de toplantı yapılmasını ve karar alınmasını engelleyen herhangi bir zorunluluk bulunmamaktadır[12].

6306 Sayılı Kanun’un afet durumunda risk yaratabilecek yapıların hızlı bir şekilde dönüşümü amaçladığı da göz önüne alındığında riskli yapıya ilişkin kat malikleri tarafından karar alınabilmesi için riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin beklenmesi gerektiği sonucuna ulaşmak Kanun’un amacıyla da bağdaşmayacaktır.

2.2. Çağrı ve Toplantı Usulü

Kat mülkiyetine tabi yapılarda KMK uygulama alanı bulmaktadır. Bunun yanında riskli yapı tespiti ile birlikte 6306 Sayılı Kanun ile özel olarak düzenlenmiş durumlarda, 6306 Sayılı Kanun’un sonradan çıkmış özel bir kanun olması sebebiyle, 6306 Sayılı Kanun hükümleri uygulanacaktır[13].

Toplantıya çağrı hususunda 6306 Sayılı Kanun kapsamında herhangi bir özel hüküm bulunmaması sebebiyle[14] KMK hükümleri devreye girecektir. KMK madde 29/2 uyarınca[15] kat malikleri riskli yapıya ilişkin karar alınacak toplantıdan en az 15 gün önce diğer maliklere yazılı olarak çağrı yapmalı ve bu çağrı ile toplantı sebebini diğer kat maliklerine bildirmelidir.

Toplantı yeter sayısına ilişkin 6306 Sayılı Kanun’da özel bir düzenleme bulunmadığından KMK madde 30 hükmüne[16] göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından en az yarısının toplantıya katılması gerekmektedir. Madde hükmüne göre ilk toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamadığı takdirde en geç 15 gün sonra ikinci toplantı yapılacaktır.

2.3. Karar Alma Usulü

Riskli yapının akıbetine ilişkin karar alma sayısı 6306 Sayılı Kanun’da özel olarak düzenlenmiştir. 6306 Sayılı Kanun’un 6. Maddesinde karar yeter sayısı “salt çoğunluk” şeklinde düzenlenmiştir[17]. Bu kapsamda karar yeter sayısı; toplantıya katılanların değil, tüm maliklerin salt çoğunluğu olmalıdır. Bu durum KMK madde 45 hükmüne göre aranan oybirliği nisabının kentsel dönüşümün hızlı şekilde gerçekleştirilebilmesi adına hafifletilmesini amaçlamaktadır[18].

Belirtmek gerekir ki 6306 Sayılı Kanun ile getirilen karar yeter sayısı yıkım veya yıkılarak yeniden inşaat kararına ilişkindir. Güçlendirme kararına ilişkin yeter sayısı konusunda doktrinde tartışma bulunmaktadır. Şöyle ki, Uygulama Yönetmeliği madde 8/7 hükmü[19] güçlendirme kararının KMK madde 19’a göre alınacağını düzenlemiştir. Buna göre güçlendirme kararı alınabilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekmektedir. Ancak aynı maddenin devamında güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkeme tarafından tespit edilmesi durumunda diğer kat maliklerinin rızasının aranmayacağı düzenlenmiştir. 

Uygulama Yönetmeliği madde 8/7 hükmü ile KMK madde 19’a yapılan atıf yapılmasının amacının; güçlendirme kararına ilişkin karar yeter sayısının 4/5 olarak kabul edileceği mi yoksa mahkeme kararı ile karar alınmaksızın güçlendirme yapılabileceğine mi ilişkin olduğu hususu doktrinde tartışmalıdır.

Nitekim yıkım kararı için dahi maliklerin salt çoğunluğu yeterli iken çok daha az masraflı ve az kapsamlı bir iş olan güçlendirme için 4/5 oranın aranması çelişkili bir durum yaratmaktadır. Bunun yanında tek bir kat malikinin mahkeme yoluyla güçlendirme kararı alması durumunda ise diğer maliklerin aldığı yahut alabileceği kararları geçersiz kılabilmesi durumu söz konusu olacaktır[20].

Bu açıdan bakıldığında Uygulama Yönetmeliği madde 8/7 hükmünün güçlendirme kararına ilişkin bir belirsizlik yarattığı[21] ve hatta esasında isabetsiz[22] bir hüküm olduğu sonucuna ulaşılabilecektir. Doktrinde bu soruna ilişkin olarak yıkım kararı için yeterli kabul edilen salt çoğunluk oranının, güçlendirme kararı için de yeterli kabul edilmesi gerektiği görüşleri bulunmaktadır[23].

III. Usulüne Aykırı Şekilde Alınan Kat Malikleri Kurulu Kararı Sonucunda Hak Kaybına Uğrayan Malikin Başvurabileceği Hukuki Yollar

6306 Sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespiti üzerine alınmış bir kararın alınması için usulüne uygun gerçekleştirilmiş bir toplantı ile usulüne uygun şekilde alınmış bir karar bulunması şarttır. Bu kurucu unsurları sağlamayan bir karar yok hükmünde sayılmalıdır[24].

Riskli yapı tespiti üzerine yapılan toplantı ve alınan kararın, azınlığın hakkını ihlal etmesi durumunda öncelikle toplantı ve kararın usulüne uygun olup olmadığı önem taşımaktadır. Usulüne uygun bir karar varsa iptal edilebilirlik söz konusu olabilecekken, usule aykırılık durumunda hükümsüzlük sonucu doğabilecektir[25].

Yokluk ya da kesin hükümsüzlük taşıyan bir kararı hükümsüz kılmak için herhangi bir şey yapılmasına gerek olmamakla birlikte kararın hükümsüzlüğü dava yoluyla kararın hükümsüzlüğünün tespiti talep edilebilir[26].

Doktrindeki karşıt görüşe göre ise her ne kadar usulüne aykırı bir karar alınmış olsa ve bu karar kesin hükümsüz olsa dahi genel esaslara dayalı bir hükümsüzlüğün tespiti davası değil, kat malikleri kurulu kararının iptali davası açılması gerekmektedir[27].

Bu doğrultuda kat malikleri kurulu kararlarının iptali KMK madde 33 gereğince sulh hukuk mahkemelerinde açılacaktır. Bunun yanında KMK Ek madde 1 hükmü de KMK uygulamasından doğan her türlü uyuşmazlıkta görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemeleri olduğunu açıkça düzenlemiştir. Her ne kadar riskli yapı tespiti üzerine alan karar 6306 Sayılı Kanun’dan kaynaklanıyor gibi görünmekteyse de kararlar usulen kat maliki kurulu kararı niteliğindedir. Bundan dolayı görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir[28].

Böylece karara katılmayan azınlık, usulüne uygun alınmamış kararın iptaline ilişkin taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görevli sulh hukuk mahkemelerinde dava hakkına sahiptir.

IV. Usulüne Uygun Şekilde Alınan Kat Malikleri Kurulu Kararı Sonucunda Hak Kaybına Uğrayan Malikin Başvurabileceği Hukuki Yollar

24.08.2023 Tarihli, 32289 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’te maliklerin üçte iki çoğunlukla karar alabileceği düzenlenmiş iken; 21.05.2024 tarihli, 32552 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik[29] ile işbu husus değiştirilmiş olup, riskli yapı tespiti akabinde kat maliklerinin salt çoğunluğu ile yani %50+1 ile karar alınabileceği hüküm altına alınmıştır. Gelinen aşamada salt çoğunluğun kararına katılmamak ile payının satılmasını da istemeyen maliklerin diğer bir deyişle azınlıkta kalan paydaşların ne gibi hakları olduğunu bilmeleri daha büyük bir önem kazanmıştır.

Yukarıda kat maliklerinin salt çoğunlukla usulüne uygun karar alabilmeleri için gerekli olan usuli düzenlemeler ve usule uyulmaması halinde salt çoğunluğa katılmayan paydaşın ilgili kat malikleri kurul kararını ne şekilde iptal edebileceği detaylıca açıklanmıştır. İşbu başlıkta ise usulüne uygun alınmış bir karar olmasına rağmen mülkiyet hakkının alınan kararlar ile ihlal edildiğini düşünen malikin neler yapabileceğine değinilmiştir.

4.1. Kentsel Dönüşüm Akabinde Arsa Payı Azalan Malikin Hakları

Taşınmazlarının riskli yapı ilan edilmesi ve tek çarenin yeni bir taşınmaz inşasının söz konusu olması durumlarda malikler, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında uygulama alanı bulan yeniden bir taşınmaz inşası yoluna gitmektedirler. Malikler arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini seçmiş oldukları bir yüklenici ile imzalayarak, riskli yapı tespit edilen taşınmazın yeniden inşası yoluna gidebilmektedirler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri genel bir anlatımla, yüklenicinin kendi imkân ve malzemeleriyle yapacağı inşaatın bir kısmının arsa maliki üzerine bırakılması, arsa malikinin de sözleşme ile kararlaştırılmış oranda yükleniciye arsa payı devri hususlarını içeren sözleşmelerdendir. Söz konusu pay devri süreci de genellikle arsa maliki tarafından yükleniciye verilecek bir vekaletname vasıtasıyla yine yüklenici tarafından takip edilmektedir.

Arsa payı devirleri esnasında bir takım hatalı işlemler ve anlaşmazlıklar gündeme gelebilmektedir. Arsa payının azalması durumunun gündeme gelmesi halinde ise arsa maliki, arsa payının düzeltilmesi adına dava ikame edebilme hakkına sahiptir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3.maddesinin 2.fıkrası uyarınca, arsa payının belirlenmesi ve tahsisi, bağımsız bölümün yapının bütünündeki değerine göre yapılmaktadır[30]. Bu değer, beyanda değil, bağımsız bölümün konumuna ve büyüklüğüne dayalı objektif kriterlere göre hesaplanmaktadır. Değer tespitinde, konum ve büyüklük açısından dikkate alınan unsurlar arasında; bağımsız bölümün türü, yüzölçümü, şekli bulunduğu kat, alan genişliği, ısınma sistemi, cadde ya da sokağa cephesi, mimari özellikleri, güneşten faydalanma durumu, manzara, rüzgar, gürültü ve diğer dış etkenlere maruz kalma durumu gibi bir çok farklı unsur dikkate alınmaktadır[31].

Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için açıkta arsa payı bırakılmış olması, arsa paylarının bağımsız bölüm değerleriyle orantısız olarak belirlenmesi, kat mülkiyetinin mahkeme kararıyla kurulmamış olması, ana taşınmazın kat irtifakı veya kat mülkiyetinin devam ediyor olması gerekmektedir[32]. Kat mülkiyetinin yıkım ile sona ermesi halinde ise yıkım sonrası arsa payının düzeltilmesi davasının açılamayacağının kabulü gerekir[33]. Yani buradan çıkarılacak sonuç, taşınmazın henüz kentsel dönüşüm sürecine girmeden evvel yani bir diğer deyişle yıkılmadan evvel bu davanın ikame edilmesi gerektiğidir. Tam aksi yönde bir bakış açısı ile de bu dava, ancak kentsel dönüşüm sürecinin belli bir aşamaya gelerek en azından kat irtifakına geçmiş olması halinde açılabilecektir.

Kentsel dönüşüm sürecinin akabinde malik lehine tesis edilecek arsa payının, bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payının karşılaştırılması ve denklik sağlamaya çalışılması gerekmektedir. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır[34].

Arsa payının düzeltilmesi davası ancak malike tanınmış bir hak olup, açılması bakımından herhangi süreyle kısıtlanmamış olan davalardandır[35]. Arsa payının düzeltilmesi davaları tüm taşınmazın niteliğini etkileyecek bir dava olmasından sebeple, davayı ikame edecek arsa malikinin öncelikli olarak bu davanın ikame edilmesi adına diğer arsa sahiplerinin icazeti olup olmadığı konusunda ihtarda bulunması gereklidir. Davanın açılmasına icazet vermeyen arsa sahipleri de söz konusu davada “davalı” sıfatı ile yer alması gerekmektedir.

4.2. Kentsel Dönüşüm Akabinde Kendisine Olması Gerekenden Daha Düşük Metrekareli Bağımsız Bölüm Verilen Malikin Hakları

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun 6. Maddesi uyarınca hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Mülkiyet hakkı eşya üzerinde en geniş yetki sağlayan bir ayni haktır[36]. Anayasa’nın 35. Maddesi uyarınca mülkiyet hakkı anayasal bir hak olmak ile birlikte mutlak haklar arasında yer almamaktadır. Zira ilgili madde uyarınca da öngörüldüğü üzere mülkiyet hakkı kanunla sınırlandırılabilen bir haktır[37].

Salt çoğunluğun kararına katılmayan ancak payının açık arttırma usulü ile satılmasını da istemeyen azınlığın hakları 6306 Sayılı Yasada tanımlanmamış olmakla birlikte diğer yasalarca maliklerin bireysel dava hakları bulunmaktadır. Salt çoğunluğun görüşüne katılmayan malik arsa payının satışını engellemek için fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak kat malikleri kurul kararını veyahut aleyhine hükümler içeren Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini ihtirazı kayıt ile imzalayabilir. İhtirazı kayıt koymaksızın ilgili sözleşmenin imzalanması akabinde tüm maliklere ve yükleniciye ihtarname keşide ederek haksız kararların veyahut düzenlemelerin düzeltilmesini aksi halde hukuki haklarını kullanacağını bildirebilir.

Salt çoğunluğun kararına katılmayan malikin payına düşecek olan bağımsız bölümün metrekaresinin eski bağımsız bölümüne ve diğer maliklerin bağımsız bölümüne oranla daha düşük olması halinde malik diğer malikler aleyhine sebepsiz zenginleşme kapsamında alacak davası açabilir. Nitekim Yargıtay yeni yapılan binada bağımsız bölümlerin kullanım alanı (metrekare) yönünden birbirinden farklı ve orantısız olarak tespit edilmesi akabinde küçük metrekare verilen tarafın mülkiyet hakkının ihlal edildiğini ve sebepsiz zenginleşme kapsamında oluşan alacağın tazminini isteyebileceğini belirtmiştir[38].

Sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davalarında zamanaşımı süresi Türk Borçlar Kanunu’nun 82. Maddesinde düzenlenmiş olup işbu kanun hükmü gereğince sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davalarında istem hakkı hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve herhâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar[39]. İşbu davalarda görevli mahkeme HMK madde 2 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemeleridir[40].

4.3. Kentsel Dönüşüm Akabinde Kendisine Şerefiyesi Daha Düşük Bağımsız Bölüm Tahsis Edilen Malikin Hakları

Şerefiye genel olarak bağımsız bölümün daire alanı, manzarası, balkon metrekaresi, yangın çıkışları, görüş uzaklığı, asansör gürültüsü, gördüğü yeşil alan, giriş çıkışlara olan mesafesi, bağımsız bölümün yer aldığı kat, kalorifer/ kazan dairesi gibi yapılara olan yakınlığı, cephesi gibi sair etkenlerin rol aldığı ve bu etkenlerin de bağımsız bölümü parasal bakımdan etkilediği bir unsur olarak tanımlanabilir. Bu bağımsız bölümlerin değerleri, objektif ölçütlere dayanarak belirlenir[41]. Bağımsız bölümün satış bedeli, bu değerin belirlenmesinde herhangi bir rol oynamamaktadır.

Kentsel dönüşüm akabinde tahsis edilen bağımsız bölümün şerefiye değerini daha düşük olması halinde arsa maliki, taşınmazında meydana gelen bu değer kaybının tazmini adına yine genel yetkili mahkemelerde dava ikame edebilme hakkına sahiptir. İkame edilen bu davalarda mahkeme tarafında konu hakkında ehil bilirkişilerce yukarıda sayılı birçok husus göz önünde bulundurularak bir değerlendirme yapılır. Bu değerlendirme akabinde arsa maliki adına tahsis edilen bağımsız bölümün şerefiyesinin daha düşük olduğu tespit edilir ise, mahkemece belli bir bedelin arsa malike ödenmesine karar verilebilir.

Sonuç

6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı tespiti yapılan taşınmazlarda, kat malikleri kurulunun salt çoğunlukla aldığı kararların, maliklerin yapının yıktırılması, yeniden inşası ya da anlaşmalı tahliye gibi son derece ağır sonuçlara maruz kalmasına yol açtığı dikkate alındığında; karar alma sürecindeki her bir usul kuralı, hak kayıplarını önleme amacıyla titizlikle uygulanmalıdır. 

Öte yandan usulüne uygun alınmış kat malikleri kurul kararı akabinde salt çoğunluğun görüşüne katılmayan maliklerin izleyebileceği yollar önem arz etmektedir. Zira salt çoğunluğun görüşüne katılmamak ile payının açık artırma usulü ile satılmasını istemeyen malikler uygulamada genellikle mağdur edilmektedir. Bu bağlamda arsa paylarının objektif ölçütlere aykırı şekilde belirlenmesi veya dönüşüm sürecinde maliklerin, yeniden inşa sonrası haklarının eşitlik ilkesine aykırı biçimde düzenlenmesi halinde, arsa payı düzeltilmesi davası ve sebepsiz zenginleşmeye bağlı alacak davaları başta olmak üzere yargı yollarına başvurarak bu ihlallerin giderilmesini talep etmesi mümkündür.

Çalışmamız kapsamında her somut olayda maliklerin bireysel hakları ile kamusal dönüşüm hedefi arasında adil bir denge kurulması ve bu sürecin şeffaf, katılımcı ve hukuka uygun şekilde yürütülmesinin esas olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

[1] Çınar, Halil Burak. “Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Kavramı Ve Riskli Yapının Unsurları”, İstanbul Barosu Dergisi, 2018, Cilt 92, Sayı 6, s. 15-51, s. 33.