Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Arsa Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, halk arasında bilinen bir diğer ismi olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin inşaatı yapmayı yüklenen müteahhide karşı bir takım hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu hak ve yükümlülükler mevzuat kaynaklı olarak ortaya çıkabileceği gibi, Yargıtay kararları ve oluşmuş teamüller bazlı olarak da karşımıza çıkabilmektedir. İşbu çalışmamız kapsamında arsa sahibinin müteahhide karşı öne sürebileceği hakları ve uyması gereken yükümlülükleri konuları incelenecektir.

I. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, genel olarak arsa sahibinin taşınmazı üzerinde müteahhidin kendi imkân ve malzemeleriyle yapacağı bir inşaatın bir kısmının arsa sahibi üzerine bırakılmasına karşılık, arsa sahibinin de inşaat yapılacak arsanın sözleşme ile kararlaştırılmış oranda tapuda müteahhide devri hususlarını içeren karma tipli sözleşmelerdendir.

 Her sözleşmede olduğu gibi bu sözleşmelerde de yapılan iş karşılığında ödenecek ücret hususu gündeme gelmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu sözleşme bedeli, arsa üzerinden verilecek pay ile ödenmektedir.[1]Çalışmamız kapsamında işbu sözleşmelerden kaynaklı olarak öncelikli olarak arsa sahibinin öne sürebileceği haklar incelenecek olup akabinde yükümlülükleri detaylıca irdelenecektir.

II. Arsa Sahibinin Hakları

2.1. Taşınmazı Eksiksiz Teslim Alma Hakkı  

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin en temel haklarından biri sözleşmeye konu edilen bağımsız bölümleri eksiksiz teslim almaktır.[2] Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatın tamamlanması, hukuken müteahhit tarafından arsa sahibine yapılacak bir bildirim ile gerçekleşir.[3] Ayrıca bu bildirim, sözleşmeye konu inşaatın arsa sahibinin açıkça görebileceği şekilde tamamlanıp, taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunulabilir hale gelmesi halinde örtülü olarak yapılmış sayılabilecektir.[4]

Fakat arsa sahibine teslim edilecek bağımsız bölümler üzerinde fiili hakimiyeti engelleyici durumların var olmasına rağmen müteahhit tarafından gerçekleştirilecek bir bildirim, müteahhit tarafından teslim borcunun ifa edildiği anlamına gelmez.[5]

2.2. Sadakat ve Özen Yükümlülüğü

2.2.1. Sadakat Yükümlülüğü Açısından

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin haklarından bir diğeri ise müteahhidin sadakat yükümlülüğüne uygun davranmasını beklemektedir. Sadakat borcu esasen; müteahhidin arsa sahibinin yararına olan hususları gözetip, zararına olan durumların meydana gelmesini önlemek adına hareket etmesi olarak özetlenebilir. Sadakat borcu kapsamında müteahhit, arsa sahibinin menfaati doğrultusunda hareket etmesi gerekmekte olup buna aykırı işlemlerden kaçınması gerekir.[6]                     .

2.2.2. Özen Yükümlülüğü Açısından

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri’nde arsa sahibinin haklarından bir diğeri ise müteahhidin özen yükümlülüğüne uygun davranmasının beklenmesidir. Özet ile özen borcu; müteahhidin inşaat yapım sürecinde, inşaatı imar ve projeye uygun yapma konusunda ve alt işveren seçiminde araştırmaların titizlikle yürütülmesi ve alt işverenin dikkatli seçilmesi hususlarından ibarettir.[7]

2.3. İşe Zamanında Başlanmasını Bekleme Hakkı

Arsa sahibinin; inşaatın zamanında başlanmasını ve yürütülmesi talep etme hakkı bulunmaktadır.[8] Diğer bir deyişle müteahhidin işe zamanında başlama ve yürütme borcu bulunmakta olup bu husus özen yükümlülüğünün bir yansımasıdır.[9] Belirtmek gerekir ki kural olarak müteahhidin derhal işe başlaması esastır.

2.4. Müteahhit Tarafından Yükümlülüklerin Yerine Getirilmemesi Halinde Arsa Sahibinin   Hakları

Önem ile belirtmek gerekir ki müteahhitler tarafından arsa sahiplerinin haklarının kullandırılmaması/eksik kullandırılması halinde veya müteahhitler tarafından belirtilen yükümlülüklerinden yerine getirilmemesi/eksik yerine getirilmesi halinde arsa sahiplerinin bir takım yenilik doğuran hakları gündeme gelecektir.

a. Arsa sahibinin inşaatı eksiksiz teslim alma hakkının ihlali halinde; TBK m.125’teki seçimlik haklarını kullanabilir.[10] Arsa sahibi tarafından;

- Borcun ifası ve gecikme sebebiyle tazminat talep edilebilir.

- Borcun ifade edilememesinden doğan zararın giderilmesi istenebilir veya sözleşmeden dönülebilir.

- Sözleşme’nin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir.

b. Arsa sahibinin müteahhit tarafından özen ve sadakat yükümlülüğüne uygun davranmasını bekleme hakkından ihlalinde ise TBK m.112 uyarınca sorumluluğu gündeme gelecektir. Diğer bir deyiş ile müteahhit tarafından sadakat ve özen yükümlülüğüne uyulmaması halinde arsa sahibinin doğan zararını gidermekle yükümlüdür.[11]

c. Malzeme-araç gereç temininin müteahhit tarafından sağlanması esastır.[12] Malzemenin müteahhit tarafından sağlanması halinde malzemenin ayıplı olması durumunda müteahhit, arsa sahibine karşı satıcı gibi sorumlu olacaktır. Müteahhit tarafından tedarik edilen malzemenin ayıplı olması halinde arsa mal seçimlik hakları bulunmaktadır, bu haklar;

- Ayıplı malın geri verilmeye hazır olduğunun bildirilmesi halinde sözleşmeden dönme,

- Ayıplı malı alıkoyup ayıp oranında indirim isteme,

- Aşırı masraf gerektirmediği takdirde bütün masrafları müteahhite ait olmak üzere malzemenin ücretsiz onarılmasını isteme,

- İmkan var ise malzemenin ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme,

Bunun yanında arsa sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkının saklı olduğunu tekraren belirtmek gerekir.

d. Arsa sahibinin; müteahhittin işe zamanında başlamasını ve işlerin özveri ile yürütülmesini beklemesi doğal bir durumdur. Müteahhit tarafından işe zamanında başlanmaması, inşaat yapımının geciktirmesi veyahut arsa sahibinden kaynaklanmayan sebeplerden ortaya çıkan gecikme sebebi ile inşaatın zamanında tamamlanmayacağı kesin olarak anlaşılıyor ise TBK m.473/1 uyarınca arsa sahibi teslim tarihi beklenilmeksizin sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.           

III. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

3.1. Arsayı Teslim Borcu

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi unsurlarını içeren karma nitelikli bir sözleşmedir[13]. Bu bağlamda yüklenicinin edimini ifa etmesi yani diğer bir deyişle inşaatı bitirip bağımsız bölümleri maliklerine teslim etme yükümlülüğü olduğu kadar, arsa sahibinin de yüklenicinin işi ifa etmesi için üzerine düşen sorumluluğu yerine getirmesi gerekmektedir. Arsa sahibinin sorumlulukları göz önünde bulundurulduğunda sözleşmeyi konu arsayı yükleniciye teslim etme borcu en önemli yükümlülüklerinden biri sayılabilir.

Arsa sahibinin arsayı teslim etme borcu, işe başlanılabilmesi için yerine getirilmesi gereken ilk yükümlülüklerden biridir[14]. Arsa sahibi sözleşmeye konu arsayı yükleniciye teslim etmediği sürece yüklenici inşaata başlayamayacağından, işbu hususta arsa sahibi Türk Borçlar Kanunu madde 97 uyarınca önce ifa yükümlüsüdür[15]. Türk Borçlar Kanunu madde 97 uyarınca önce ifa yükümlüsü olan arsa sahibi edimini ifa etmedikçe yükleniciden işe başlamasını talep edemez.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsa sahibi, yüklenicinin inşaat faaliyetini gerçekleştirebilmesi için arsanın fiili ve hukuki olarak kullanıma elverişli bir şekilde tesliminden sorumludur. Arsa sahibinin arsayı teslim borcundan yalnızca arsanın zilyetliğinin teslimi anlaşılmamalıdır, fiilen ve hukuken inşa ediminin yerine getirilmesinde hiçbir engel bulunmayacak şekilde teslim yapılmalıdır[16]. Arsa inşa faaliyetlerinin gerçekleştirilmesi için uygun bir yapıda değil ise veyahut teslim edilen arsa ayıplı ise, arsa sahibinin arsayı teslim borcunu ifa ettiğinden söz edilemez[17]. İmar Kanunundan doğan fiili bir engel olması veyahut taşınmaz üzerinde üçüncü kişi lehine tescil edilmiş sınırlı ayni hak bulunması gibi hukuki bir engel olması hallerinde kullanıma elverişli bir arsa teslimi yapılmamış sayılır. Kural olarak söz konusu engellerin ortadan kaldırılarak arsanın inşaata elverişli hale getirilmesi yükümlülüğü arsa sahibi üzerindedir[18].

Arsa sahibinin arsayı teslim borcu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası bakımından asli edim niteliğindedir. Zira yüklenicinin inşaat faaliyetlerine başlayabilmesi, arsanın fiilen tasarrufuna sunulması ile mümkündür. Bu borcun arsa sahibi tarafından gereği gibi yerine getirilmemesi hâlinde, yüklenicinin temerrüdünden söz edilemeyeceği gibi, arsa sahibinin yükleniciye karşı temerrüte dayanarak seçimlik haklarını kullanma hakkından da bahsedilemeyecektir [19]. Bu durum, borcun ifasını engelleyen tarafın, karşı tarafın temerrüdüne dayanamayacağına ilişkin genel ilkenin bir yansımasıdır (TBK m. 112 ve 125). Yargıtay da içtihatlarında bu hususu istikrarlı biçimde vurgulamaktadır. Özellikle, arsa sahibinin arsayı inşaata elverişli ve boş şekilde teslim etme yükümlülüğünün sözleşmenin temel unsurlarından biri olduğu ve bu borcun ihlali hâlinde yüklenicinin sorumlu tutulamayacağı açıkça ifade edilmiştir.[20]

3.2. Arsa Devri Yükümlülüğü (Ücret Ödeme Yükümlülüğü)

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdedir. Arsa sahibi müteahhide belirli bir ücreti ödemek yerine, arsa payının yahut arsa üzerine inşa edilecek bağımsız bölümlerin bir kısmını müteahhide devir yükümlülüğü altına girer.[21] Bu devir yükümlülüğü; sözleşme bedelinin nakdi olarak değil de, borcun ayni olarak ifa edilmesi anlamına gelmektedir.

Arsa sahibi tarafından bu yükümlülüğün yerine getirilmesi üç şekilde karşımıza çıkmaktadır. Bunlardan ilki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulduğu anda müteahhide arsa payının tamamının yahut belli bir kısmının devri, ikincisi inşaatın tamamlanması akabinde arsa paylarının yahut bağımsız bölümlerin devri, üçüncüsünün ise inşaatın tamamlanma seviyesi ve oranına bağlı olarak kademeli bir şekilde arsa payının müteahhide devridir.

3.2.1. Sözleşmenin Kurulmasıyla Devir

Arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulmasının hemen akabinde arsa payının devri yükümlülüğünü yerine getirilebilmektedir. Bu husus taraflar arasında kurulan sözleşmenin şartlarına bağlı olarak ya arsa payının tamamı yahut arsa payının bir kısmının devri olarak gündeme gelebilmektedir.

Arsa payının tamamını yahut bir kısmını sözleşmenin kurulmasıyla birlikte devralan müteahhit, inşaatın tamamlanması akabinde sözleşme ile kararlaştırılan orandaki payı yine arsa sahibine devreder. [22]

Arsa payının sözleşmenin kurulmasıyla birlikte devri halinde, arsa sahibinin tarafını güvenceye alması adına uygulamada genellikle taşınmaz üzerine ipotek konulması gündeme gelebilmektedir. Söz konusu ipotek, inşaatın tamamlanmasıyla doğru orantıda kaldırılmaktadır.[23] 

3.2.2. İnşaatın Tamamlanması Sonrası Devir

Arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılmış olması halinde söz konusu devir borcunu inşaatın tamamlanması sonrasında ifa edebilmektedir. İnşaatın tamamlamasıyla birlikte arsa payının müteahhide devri imkânı veren bu seçenek, çoğu arsa sahibi tarafından daha güvenli bir yol olarak görülmektir.[24]

İnşaatın tamamlanması sonrası arsa payının devri, müteahhidin kamu kredilerinden ve vergi indirimlerinden yararlanılması gibi avantajlardan yararlanmasının önüne geçebilmekte inşaatın kolay ve hızlı neticeye erdirilebilmesi bakımından bir nebze de olsa önüne geçebilmektedir.[25]

3.2.3. İnşaat Seviyesine Bağlı Devir

Arsa sahibi tarafından sonra yerine getirilmesi kararlaştırılan bu devir borcu, inşaat seviyesinin tamamlanma oranı doğrultusunda ifa edilebilmektedir. Yani arsa sahibi, inşaatın seviyesiyle doğru orantıda olacak şekilde olan arsa payını yahut tamamlanan bağımsız bölümlerin bir kısmını müteahhide sözleşmede kararlaştırılan oranda devredebilmektedir.[26]

Uygulamada daha çok karşılık bulan bu ifa yöntemi, hem karşılıklı iki tarafın gerekli oranda özveriyle davranmasını hem de müteahhidin inşaatı hızlı bir şekilde bitirmesi bakımından teşvik rolü oynamaktadır.[27]

3.3. Vekaletname Çıkarma Yükümlülüğü

Arsa sahibinin taşınmazın teslimi, arsa payının yahut bağımsız bölümün devri gibi ayrıca müteahhide karşı iş birliği içerisinde olmak gibi bir yükümlülüğü bulunmaktadır.[28] Söz konusu iş birliğini geniş anlamda yorumlayarak inşaatın her aşamasına tezahür ettirilebilecektir. Söz konusu iş birliği en nihayetinde bir yükümlülükten ziyade külfet olarak yorumlanabilir.[29] Arsanın ayıptan ari bir şekilde teslimi ve inşaat faaliyetlerine uygun hale getirilmesi, projelerin belediye nezdinde onaylattırılması, yapı ruhsatının alınması gibi aşamalara gelinmesi; arsa sahibinin iş birliği içerisinde olma yükümlülüğü kapsamında değerlendirilecektir.

Arsa sahibinin müteahhit ile iş birliği içerisinde olarak söz konusu aşamaların eksiksiz bir şekilde tamamlanması, uygulamada genellikle arsa sahibinin müteahhit adına çıkartacağı bir vekaletname ile mümkün olmaktadır.[30] Çıkartılacak bu vekaletname taraflar arasında imzalanan sözleşmenin içeriğinde kapsayacağı yetkileri de detaylıca düzenlenmektedir.

Söz konusu vekaletnamenin verilmemesi sonucunda konu hakkında uzmanlığı bulunan müteahhidin inşaatı vaktinde tamamlayamaması, geç teslim ve sair gibi durumların gündeme gelmesine sebebiyet verebilecektir. Bu gibi durumlarda arsa sahibi, müteahhidi temerrüde düşürerek gündeme gelebilecek seçimlik haklarını kullanma imkanını bulamayacaktır.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar arasında karma nitelikli ve dikkatli ifa gerektiren bir borç ilişkisi doğurmaktadır. Bu çalışmada, özellikle arsa sahibinin sahip olduğu haklar ve yerine getirmesi gereken yükümlülükler ayrıntılı şekilde incelenmiştir. Arsa sahibinin bağımsız bölümleri eksiksiz teslim alma, müteahhidin sadakat ve özen yükümlülüğüne uygun davranmasını bekleme, işe zamanında başlanmasını isteme gibi temel hakları bulunduğu; buna karşılık arsayı fiilen ve hukuken inşaata elverişli şekilde teslim etme, sözleşmeye uygun şekilde arsa payını devretme ve gerekli iş birliği çerçevesinde vekaletname çıkarma gibi asli yükümlülüklere tabi olduğu ortaya konulmuştur.

Müteahhidin yükümlülüklerini gereği gibi ifa etmemesi durumunda arsa sahibine tanınan seçimlik haklar ve tazminat talepleri, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde değerlendirilmiş; özellikle Yargıtay içtihatları ile bu hususların ne şekilde somutlaştığına değinilmiştir. Çalışmanın bütününde, tarafların karşılıklı güvene dayalı ilişkilerinin korunması ve sözleşme dengesi bakımından arsa sahibinin konumunun hukuki sınırlar içinde nasıl güvence altına alındığı açıklığa kavuşturulmuştur. Bu bağlamda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ifasında hukuki öngörülebilirlik, dikkatli sözleşme tasarımı ve taraflar arası şeffaf iletişimin önemi bir kez daha vurgulanmıştır.