Kentsel Dönüşümde Mülkiyet Hakkı İhlalleri

Her deprem ülkesinde gözlemlenebildiği gibi; afetler gerçekleşmeden önce tedbirlerin alınması hayati önem taşımaktadır. Bu kapsamda yapıların kalite standartlarına uygun şekilde inşa edilmesi, bu standartlara uymayan yapıların kontrollü bir şekilde yıkımının ya da güçlendirilmesinin sağlanması şarttır. Çalışmamız kapsamında kentsel dönüşüm hukukunda riskli yapı tespiti sonrası alınabilecek kararlar irdelenecek ve bu kararlar neticesinde doğabilecek mülkiyet hakkı ihlalleri incelenecektir.

I. KENTSEL DÖNÜŞÜM VE 6306 SAYILI KANUN

Kentsel dönüşüm, depreme dayanıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturulması açısından son derece önemlidir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“6306 Sayılı Kanun”) ile düzenlenmiştir. Kentsel dönüşümde dayanıksız yapıların yıkılarak yerine standartlara uygun, sağlam, dayanıklı, yeni binaların yapılması esastır. 6306 sayılı Kanun’un ilk maddesinde[1] kentsel dönüşümün amacı açıklanmıştır.

Çarpık kentleşmenin önüne geçilmesi amacıyla yapılan düzenlemeler mülkiyet hakkına ve barınma hakkına bazı kısıtlamalar getirebilmektedir. Bu kapsamda uygulamadaki özel hukuk sorunlarına çözümler getirilmesi zorunludur[2]. Çalışmamız kapsamında mülkiyet hakkının kısıtlanması ve kentsel dönüşümde özel hukuk uygulamalarından doğan mülkiyet hakkı ihlalleri detaylıca irdelenecektir.

II. RİSKLİ YAPI

2.1. RİSKLİ YAPI TANIMI

Riskli yapı, 6306 Sayılı Kanun’un 2. maddesine göre riskli yapı ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma/ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıları ifade etmektedir. Bu tanıma sonucunda riskli yapı üç şekilde karşımıza çıkabilmektedir: Ekonomik ömrünü tamamladığı, yıkılma riski taşıdığı ya da ağır hasar riski taşıdığı tespit edilen yapı^[3].

2.2. RİSKLİ YAPI TESPİTİ

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde (“Uygulama Yönetmeliği”) belirlenen usullere göre yapılır. Riskli yapı tespiti için yapı maliki ve kanuni temsilcileri talepte bulunabilir, kiracının bu hususta herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır. 6306 sayılı Kanun’un 3. Maddesi uyarınca riskli yapı tespitine karşı yapı maliklerinin ve kanuni temsilcilerinin 15 günlük itiraz süresi bulunmaktadır. Bu itiraz hakkı yalnızca yapı maliklerine tanınan bir hak olup, bu hakkın kiracılar tarafından kullanılması mümkün bulunmamaktadır^[4]. Riskli yapı tespitine karşı itiraz edilmez veya yapılan itiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşmiş olur. Riskli yapı tespiti kesinleştiği ve yıkım kararının tebliği sağlandığı takdirde yapının tahliyesi ve yıkımı gerçekleşecektir.

III. RİSKLİ YAPI TESPİTİ ÜSTÜNE ALINABİLECEK KARARLAR

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra yıkım için idare tarafından maliklere 90 gün olacak şekilde süre verilir. Kanunun 5. Maddesinde yıkım hususunda maliklerle anlaşma yoluna gidilmesinin esas olacağı düzenlenmişse de aynı maddenin ilerleyen fıkralarında maliklerce yıkım sağlanmadığı takdirde idari makamlarca yıkımın gerçekleştirileceği düzenlenmiştir.

Böylece güncel düzenlemeye göre riskli yapıların, riskli yapı tespitinden sonra en fazla 90 gün içinde yıkılması gerekmektedir. Aksi takdirde riskli yapıların idare tarafından yıkımı sağlanır. Süreler idare tarafından riskli yapının maliklerine tebligat yapılması ile başlar^[5]. Yapılan tebligatta yıkımın malikler tarafından gerçekleştirilmediği takdirde idare tarafından yıkım gerçekleştirileceği ihtarı da yer alır.

Riskli yapı tespiti üzerine, tehlike arz eden yapıya ilişkin birtakım kararlar alınarak riskin ortadan kaldırılması hedeflenir. Bu kararlar güçlendirme veya yıkım kararı olarak karşımıza çıkabilir. Yıkım kararı verildiği takdirde, yıkılan binanın yerine yenisinin yapılıp yapılmayacağı da farklı sonuçlar doğuracaktır.

3.1. GÜÇLENDİRME KARARI

Her ne kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında açıkça belirtilmemişse de Uygulama Yönetmeliği madde 8/5 hükmünde[6] güçlendirme kararı alınmasının önü açılmıştır[7]. Buna göre güçlendirme kararının alınabilmesi için sağlanması gereken karar sayısı KMK m. 19/2 çerçevesinde belirtilmiş olan karar sayısıdır. Sonuç olarak güçlendirme kararının maliklerin 5’te 4’ünün yazılı rızası ile alınabileceği anlaşılmaktadır.

3.2. YIKIM VE YENİDEN İNŞA KARARI

6306 sayılı Kanun m. 6 ile yıkım ve yeniden yapım kararı alınması için salt çoğunluğun yeterli olduğu düzenlenmiştir. Eski düzenlemede 2/3 çoğunluk aranmaktayken 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun m. 10 ile getirilen değişiklik ile bu sayı salt çoğunluğa düşürülmüştür. Öğretide bunun amacının kentsel dönüşümün hızlı sağlanması, alınacak kararların hızlı alınmasının kolaylaştırılması olduğu belirtilmektedir[8].

Esasında malikler tarafında yıkım kararı alınması şart değildir, zira riskli yapı her halükârda 90 günlük süre sonunda yıkılacaktır. Ancak kanunun amacı yıkım yanında yeniden yapımın sağlanarak düzenli ve sağlıklı kentleşmenin sağlanmasıdır. Bu bağlamda 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinde, parsellerin yeniden değerlendirilmesinin kat malikleri tarafından yapılmasının esas olduğu açıkça ifade edilmiştir. Bunun yanında yeniden inşa kararı alırken malikler inşaatın kim tarafından, hangi koşullarla yapılacağını da belirlemelidirler[9]. Ayrıca birden fazla malik olduğunda tüm malikle; yıkım ve yeniden inşa kararında, yeni yapının münferiden mi yoksa parsellerin birleştirilmesi ile mi inşa edileceğine ilişkin karar vermelilerdir[10].

Her ne kadar salt çoğunluk ile karar alınması esas olsa da bu çoğunluğun her türlü kararı alabileceğini söylemek mümkün değildir. Yeniden inşa kararında izlenecek yol belirlenirken azınlığın hak kaybına uğratılmaması ve mülkiyet haklarının ihlal edilmemesi gerekmektedir[11]. Nitekim uygulamada en çok hak ihlali yeniden inşa kararı ile meydana gelmektedir.

Çalışmamız kapsamında mülkiyet hakkı ihlallerine ilişkin somut örneklere geçmeden önce mülkiyet hakkının hukuka uygun şekilde sınırlandırılıp sınırlandırılmadığına ilişkin temel bilgilerin incelenmesine fayda vardır.

IV. MÜLKİYET HAKKININ SINIRLANDIRILMASINDA HUKUKA UYGUNLUK KRİTERLERİ

Mülkiyet hakkı Anayasa m. 35[12] ile güvence altına alınmış olup malike kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi veren konusu eşya olan bir ayni hak olarak karşımıza çıkmaktadır[13]. Mülkiyet hakkı ihlal edilen kişiye TMK m. 683[14] kapsamında dava açma hakkı getirilmiştir. Temel hak ve hürriyetlerin sınırlandırılması kriterleri Anayasa’da Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatları ile paralel olarak karşımıza çıkmaktadır.

4.1. KANUNİLİK İLKESİ

Kanunilik ilkesi hak ve özgürlüklere getirilen sınırlamaların kanunlarla açık, anlaşılır şekilde belirlenmiş olmasını ifade etmektedir[15]. Aynı zamanda yapılan sınırlamaların keyfi nitelik taşımaması, herkes tarafından anlaşılması, genel olması, tartışmaya mahal vermeyecek şekilde açık ve kesin olması önem taşımaktadır[16]. Bu ilke ışığında, kentsel dönüşüm hukuku ile mülkiyet hakkının sınırlandırılmasının 6306 sayılı Kanun ile yapılmış olması, eylemin Kanun’a uygun olduğu sürece kanunilik kriterini sağladığını göstermektedir.

4.2. AMAÇSALLIK İLKESİ

Amaçsallık ilkesi, sınırlamanın amaçladığı hukuki gerekçenin de kanunla açıkça belirtilmiş ve bu amacın meşru bir amaç olmasını ifade eder[17]. Modern devletlerde amaç kamu yararını, sosyal adaleti ve sosyal güvenliği sağlamaktır[18]. Kentsel dönüşümde kamu yararının önceliklendirildiği, kentlerde risk teşkil eden yapıların bir an önce dönüştürülmesinin elzem olduğu herkes tarafından kabul edilebilecektir. Bu kapsamda kentsel dönüşüm uygulamalarının, devletin bir görevi olduğunu söylemek dahi mümkün olacaktır.

4.3. ÖLÇÜLÜLÜK İLKESİ

Ölçülülük ilkesi, sınırlamanın amacın yerine getirilmesi bakımından elverişli, gerekli ve orantılı olmalıdır[19]. Bu kapsamda değerlendirildiğinde kentsel dönüşümde, afet durumunda insan hayatını tehlikeye sokacak riskli yapıların hızlı bir şekilde tespit edilerek yıkımının veya güçlendirilmesinin sağlanmasında getirilen uygulamaların gerekli olduğunda kuşku yoktur.

Bu kapsamda somut olay özelinde kentsel dönüşüm hukukunda özel hukuk sorunlarının tespiti yapılırken hukuka uygunluk kriterlerinin denetiminin titizlikle yapılması gerekmektedir.

V. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ÖZEL HUKUK KAPSAMINDA MÜLKİYET HAKKI İHLALLERİ

Kentsel dönüşüm hukukunda riskli yapı tespiti üzerine usulünce alınmış her kararın hukuka ve hakkaniyete uygun olduğunu söylemek mümkün değildir. Mülkiyet hakkına ilişkin sınırlama her ne kadar kanun ile düzenlenmiş ve belli şartlara tabi tutulmuşsa da bilhassa yeniden inşa kararı alınması durumunda, salt çoğunluk ile alınan her karar ölçülü ve orantılı olmayabilir. Paydaşların mülkiyet hakları birbiriyle çatışabilir ve bu durumda alınacak kararların özellikle azınlığın mülkiyet hakkını ihlal etmeden, ölçülü bir şekilde alınması gerekir.

Kentsel dönüşüm hukukunda özel hukuk sorunları temelinde paydaşların mülkiyet haklarına ilişkin olarak karşımıza çıkmaktadır. Mülkiyet hakkı ihlali niteliği taşıyan somut örnekler; alınan kararın toplantı usulüne uyulmaksızın alınmış olması, karara katılmayarak payını satan azınlığın payının gerçek değerinin altında satışa çıkarılması, paydaşa yeni yapıda verilmesi planlanan payın eski pay ile aynı/benzer nitelik taşımaması, yükleniciye işin değerinin çok üstünde bedel/arsa payı vadedilmiş olması, yapının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşası durumunda yükleniciye devredilecek payların paydaşlar arasında orantılı pay dağılımı yapılmaması, yeni yapıda bağımsız bölümlerin değerinin ve arsa paylarının haksız/ölçüsüz olarak azaltılması gibi örnekler sıralanabilecektir[20].

Bu noktada mülkiyet hakkı ihlalleri değerlemesinde hukuka uygunluk denetimi yaparsak; alınan kararın toplantı usulüne uyulmadan alınmış olması durumunun kanunla düzenlenmiş olan usule uyulmamasından kaynaklandığını ve kanunilik ilkesini ihlal ettiğini görmekteyiz. Yahut paydaşa yeni yapıda verilmesi düzenlenen payının eski payı ile aynı/benzer nitelik taşımamasının, örneğin eski dairesi yüksek katta boğaz gören daire iken yeni yapıda alt katlardan daire verilmesi yahut eski dairesi işyeri niteliği taşıyorken yeni yapıda konut niteliği taşıyan daire verilmesi vb. durumlarının, ölçülülük ilkesini ihlal ettiği sonucuna varmaktayız.

Sonuç olarak müdahale zorunlu olmadığı sürece mülkiyetin korunması esastır. Zorunluluğun tespitinin ise dürüstlük kuralı kapsamında somut olayın niteliğine göre[21] hukuka uygunluk kriterleri göz önünde tutularak yapılması gerekmektedir. Böylece her ne kadar kentsel dönüşüm ile mülkiyet hakkının sınırlandırılması meşru amaç taşımaktaysa da mülkiyet hakkının özel hukuk kapsamında da korunması, sürecin kanuna uygun ve orantılı bir şekilde yürütülmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.

SONUÇ

Deprem kuşağında olan ülkemizde kentsel dönüşüm bir zorunluluk olmakla birlikte kentsel dönüşüm hukukuna yönelik düzenlemeler pek çok hukuki tartışmayı beraberinde getirmektedir. Bu çalışmada kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespiti sonrası alınabilecek kararlar ve bu kararların mülkiyet hakkına etkisi merkeze alınmıştır. Yaşam hakkını korumayı amaç edinmiş kentsel dönüşüm ilkelerinin bu amaç doğrultusunda mülkiyet hakkına tecavüzünün önlenerek, en az mağduriyetle hızlı bir şekilde yapıların dönüştürülmesi adına dikkat edilmesi gereken hususlar belirtilmiştir.

Riskli yapı tespiti açıklanmış ve riskli yapı tespiti akabinde alınan kararların mülkiyet hakkına etkisi önem arz ettiğinden bu husus irdelenmiştir. Böylece kentsel dönüşüm hukukunun mülkiyet hakkına etkisi konusunda öğretideki görüşler belirtilmiştir.

Uygulamaya yönelik bilgilerin aydınlatılması akabinde mülkiyet hakkına yapılacak müdahalelerin kanunilik, amaçsallık ve ölçülülük ilkelerine uygun şekilde yapılması gerektiği belirtilerek, çalışmamız bakımından önem arz eden ölçülülük ilkesi detaylıca açıklanmıştır. Yaşam hakkının korunması amacıyla mülkiyet hakkının 6306 sayılı Kanun kapsamında sınırlandırılmasının hukuka aykırı olmadığı ancak kanun çerçevesinde belirlenen usullere uygun alınan her kararın mülkiyet hakkı ihlali yaratmadığının söylenmesinin mümkün olmadığı belirtilmiştir.