Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nde Değişiklik Yapıldı

02/02/2019 tarihli Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“Yönetmelik”) 05/09/2024 tarih ve 32653 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Bu Yönetmelik kapsamında Organize Sanayi Bölgeleri’nin (“OSB”) kuruluşu, yönetimi, katılımcılara arsa tahsisi ve tahsis edilen arsaların kiraya verilmesi ve iptali gibi birçok konuda önemli değişiklikler yapılmıştır.

1. OSB Yer Seçimi Prosedürüne İlişkin Değişiklikler

OSB’lerin kuruluşuna ilişkin ilk başvuru ve yer seçimine ilişkin olarak; yürürlükteki 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarında sanayi alanı olarak belirlenmiş yerlerde, planı onaylayan idarenin görüşünün alınması ve imar planına esas jeolojik ve jeoteknik etüt yapılması kaydıyla OSB yer seçimi işlemi yapılmadan, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı (“Bakanlık”) tarafından OSB alanı olarak kesinleştirileceğine dair hüküm eklenmiştir. Böylelikle, halihazırda sanayi alanı olarak belirlenmiş yerler doğrudan Bakanlık takdiriyle OSB alanı olarak belirlenebilecektir.

2. Kamulaştırma ve Kamu Arazilerinin Edinimine İlişkin Değişiklikler

OSB için seçilen alanlarda özel mülkiyete konu arazi olması durumunda, bu araziler satış ya da kamulaştırma yoluyla edinilebilecektir. Ayrıca, parsel maliklerine, kamulaştırma yapılmadan önce seçilen alanda OSB tarafından yer verilerek katılımcı olma hakkı tanıyan hüküm getirilmiştir.

OSB olarak sınırları kesinleşmiş alanlarda acele kamulaştırma kararı alındığında, mahkemece belirlenen taşınmaz bedelinin banka hesabına yatırılması gerektiği ve imar planı kesinleştikten sonra OSB’nin altyapı inşaatlarına başlayıp tahsis yapabileceği hükmü getirilmiştir.

3. OSB Toplantılarına İlişkin Değişiklikler

OSB’nin genel kurul yapma şartlarının oluşmasına rağmen genel kurula ilişkin çağrının müteşebbis heyet tarafından yapılmaması veya Bakanlık tarafından yapılan denetim sonucunda genel kurulun toplanmasının gerekli görülmesi durumlarında, çağrının Bakanlık tarafından resen yapılacağına dair bir hüküm getirilmiştir.

OSB işlerinin, kanun, yönetmelik, kuruluş protokolü ve ana sözleşme hükümlerinin olağanüstü genel kurul için çağrıda bulunmayı işaret ettiği ancak buna rağmen müteşebbis heyet tarafından olağanüstü genel kurul yapılmasına ilişkin başvurunun zamanında yerine getirilmemesi halinde, başvuru sahiplerinin gerekçeleriyle birlikte Bakanlığa başvurarak genel kurulun resen toplantıya çağrılmasını talep edebileceği belirtilmiştir. Bu durumda, Bakanlık gündemi belirleyecek ve başvuru tarihinden itibaren iki ay içinde genel kurulu resen toplantıya çağıracaktır.

Genel kurul yapma hakkını elde eden OSB’lerde, yalnızca yapı kullanma izni almış olan katılımcıların, kendileri veya yetkili temsilcileriyle (tüzel kişiler adına) genel kurula katılabilecekleri, vekaleten katılımın mümkün olmayacağı düzenlenmiştir.

4. Ön Tahsis Hakkında İlişkin Yönetmelik ile Getirilen Düzenleme

OSB’nin tüzel kişilik kazanmasından parselasyon planının onaylanmasına kadar olan sürede Bakanlık izni alınarak ön tahsis yapılabileceğine dair bir madde eklenmiştir. Buna göre; OSB, Organize Sanayi Bölgeleri Üst Kuruluşu ve Bakanlık internet sayfalarında, Bakanlık izninin ardından ayın ilk pazartesi günü ön tahsis yapılacağı duyurulacak ve ön tahsis talepleri toplanacaktır.

Ön tahsis yapılacak alanlar talebi karşılıyorsa, OSB'nin belirlediği bedelden yönetim kurulu tarafından ön tahsis gerçekleştirilecektir. Eğer alanlar talebi karşılamıyorsa, değerlendirme sonucuna göre en yüksek puanı alandan başlamak üzere, duyurulan alan büyüklüğünün iki katına kadar talep içeren kısa liste oluşturulacak ve ihale veya noter huzurunda kura çekimi yoluyla ön tahsis belirlenecektir. Ön tahsis yapılan alanlarda, altyapı tamamlandıktan sonra, üç ay içinde OSB yatırımcıyı kesin arsa tahsis sözleşmesi imzalamak üzere davet edecek ve kesin arsa tahsis sözleşmesi düzenlenecektir.

5. Arsa Tahsis Sözleşmelerine İlişkin Değişiklikler

Katılımcı ile OSB arasında imzalanacak arsa tahsisi sözleşmelerinin imza usulüne ilişkin yapılan değişiklikle, bu sözleşmelerin çevrimiçi sistemde elektronik ortamda imzalanacağı hükme bağlanmıştır.

Bununla birlikte sözleşmenin ıslak imza ile imzalanması halinde, sözleşmenin bir nüshasının imza tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde Bakanlığın çevrimiçi sistemine yüklenmesinin zorunlu olduğu da belirtilmiştir.

6. Arsa Tahsisinin İptaline İlişkin Değişiklikler

Arsa tahsisinin iptali konusunda yapılan değişikliklerle, tahsis edilen arsa için yapı ruhsatı alındıktan sonra iki yıl içinde iş yeri açma ve çalışma ruhsatını almayanların tahsisinin yönetim kurulu tarafından makul sebeplerin varlığı halinde tanınabilecek ek iki yıllık süre düzenlemesi bir yıla indirilmiştir.

Bununla birlikte, yapı ruhsatı almış ancak iş yeri açma ve çalışma ruhsatı almamış katılımcılara Bakanlık tarafından toplamda üç yılı geçmemek üzere uzatma verilebileceği düzenlemesi yapılmıştır.

Katılımcılara tahsis edilen parsellerin muvazaalı veya spekülatif amaçlı devrine yönelik işlemlerin Bakanlık tarafından tespit edilmesi halinde, parsel tahsisinin Bakanlığın yazılı bildirimi üzerine OSB tarafından iptal edileceğine yönelik de önemli bir düzenleme getirilmiştir. Bu durumda, arsa tahsis sözleşmesine ve Yönetmelik hükümlerine aykırı işlem yapan katılımcılar tazminat veya yeniden değerleme talebinde bulunamayacaklardır. Tahsis bedeli en geç bir yıl içinde OSB tarafından geri ödenecektir.

7. Parsel Tahsis Hakkının Devrine İlişkin Değişiklikler

Parselin tahsis amacına aykırı kullanılamayacağı belirtilmekle birlikte parsel tahsis hakkının devrine ilişkin aşağıdaki ek değişiklik öngörülmüştür;

◼ Tahsis yapılan gerçek kişinin veya şirketin ortaklık paylarının tamamı kendine ait olan şirketine veya tahsis yapılan şirket ile ortakları ve ortaklık payları aynı olan şirkete,

devrin yapılabileceğine dair ek düzenleme getirilmiştir.

Ayrıca, adına tahsis yapılan şirketlerin kısmi bölünmelerinde, devralan şirketin ortaklık paylarının tamamının bölünen şirkete veya bu şirketin ortaklarına ait olması zorunluluğu bulunmaktadır.

8. Adına Tahsis Yapılan Şirketlerde Gerçekleştirilen Pay Devirlerine İlişkin Değişiklikler

Arsa ön tahsis ve tahsis sözleşmelerinde, adına parsel tahsisi yapılan şirket nezdinde şirket toplam sermayesinin %49'unu aşan ortaklık payı değişikliklerinde Bakanlık onayı alınması zorunlu kılınmıştır. Aksi halde tahsisin iptal edileceği düzenlemesi getirilmiştir.

Bu kapsamda OSB, parsele ilişkin yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, iş yeri açma ve çalışma ruhsatı aşamalarında şirketin ortaklık yapısını inceleyecektir. Bakanlık onayı alınmadan şirketin ortaklık yapısında %49'unu aşan pay devirleri tespit edilirse, bu durum spekülatif işlem olarak değerlendirilecek ve parsel tahsisi iptal edilecektir.

Tahsisi iptal edilen şirkete, tahsis için ödediği bedel mahsup edilerek güncel bedelden yeniden parsel tahsisi yapılabilecektir. Bu durumda, arsa tahsis sözleşmesine ve yönetmelik hükümlerine aykırı işlem yapan şirketler, tazminat veya yeniden değerleme talebinde bulunamayacaklardır.

9. Tahsis İptali Halinde Ödenen Bedelin Geri Alınmasına İlişkin Değişiklikler

Yönetmelik uyarınca, ÇED olumlu raporu, yapı ruhsatı ve iş yeri açma ve çalışma ruhsatının alınmaması nedeniyle arsa tahsisi iptal edildiğinde, parsel tahsisi/satışı için ödenen bedelin geri ödemesi, bedelin ödendiği tarihten itibaren yeniden değerleme oranına göre güncellenerek yapılacaktır.

Benzer şekilde, yapı ruhsatı almış ancak iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınmaması nedeniyle tahsis iadesi veya eksikliğin giderilmesi için verilen ek sürenin bitiminde tahsisin iptal edilmesi halinde, parsel tahsisi/satışı için ödenen bedelin geri ödemesi, bedelin ödendiği tarihten itibaren geri ödemenin yapılacağı tarihe kadar, 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun'un 1. maddesinde belirlenen yasal faiz oranına göre güncellenerek yapılacaktır.

Yabancı para ile yapılan tahsislerin iade veya iptalinde geri ödenecek bedele uygulanacak güncelleme katsayısının, OSB ile katılımcı arasında yapılan tahsis sözleşmesinde belirlenebileceği hükmü getirilmiştir.