Konutların Ticari Amaçlı Kiralanmasına Yeni Engeller

Bilindiği üzere, turizm sektöründe alternatif konaklama uygulamalarına talep her geçen gün artıyor. Özellikle son zamanlarda adından sıkça söz ettiren konutların kısa süreli kiralanması da kullanıcıların başlıca tercihlerinden biri haline geldi. Konutların kısa süreli kiralanmasına artan talepler, yetkili mercileri de harekete geçirdi. Kamuoyunda “Airbnb Yasası” olarak da adlandırılan, Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (Kanun) 2 Kasım 2023’te Resmi Gazete’de yayımlandı.

Kanun’da konutların gerçek ve tüzel kişilere turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin  düzenleme tek seferde 100 güne kadar olan kiralamaları kapsıyor.

Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan (Bakanlık) izin belgesi alınması gerekiyor.

Ayrıca, Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaketin, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılması gerektiği düzenlendi. Bununla birlikte, Bakanlık’a yapılan başvurularda, ilgili bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınan uygun bulma kararının da ibrazı zorunlu.

İzin belgesini alma yükümlülüğüyse kiraya verene veya Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş A grubu seyahat acentelerine ait. Ek olarak, yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi tarafından da yapılabilecek.

Bununla birlikte, üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecek. Aynı kiraya veren adına, aynı binada, izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda; (i) işyeri açma ve çalışma ruhsatının, (ii) başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınan kararın ibrazı zorunlu.

Kanun’da hangi hallerde izin belgesinin iptal edilebileceği de düzenleniyor. Bu doğrultuda, (i) izin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi, (ii) turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi, (iii) verilecek 30 günlük sürede izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, (iv) turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının, yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi hallerinde izin belgesi iptal edilecek. Kanun uyarınca izin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları, sözleşme süresi sonuna kadar devam edecek.

Kanun’da izinsiz kiralama faaliyeti yapanlara ve izin belgesi sahiplerine yönelik çokça idari yaptırım da düzenleniyor. Kanun uyarınca izinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde uygulanacak idari yaptırımlar şu şekilde:

• İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için 100.000 TL idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için 15 gün süre verilecek. Bu 15 günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere 500.000 TL idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha 15 günlük süre verilecek. İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için 100.000 TL idari para cezası uygulanacak.
• Ayrıca kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu, kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler ile izin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında da her bir sözleşme için 100.000 TL idari para cezası uygulanacak.
• İzinsiz kiralama faaliyetlerinin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkan sağlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen 24 saat içinde ilgili içeriği çıkarmayan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında her bir konut için 100.000 TL idari para cezası uygulanacak. İlgili karara uyulmaması halinde, aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her bir konut için 100.000 TL idari para cezası verilecek.
• İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler ile her defasında 100 günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde aynı konutu 4 defadan fazla kiraya verenler hakkında 1 milyon TL idari para cezası uygulanacak.

Ayrıca izin belgesi sahiplerine bazı hallerde uygulanacak idari yaptırımlar aşağıda gibi:

• Bakanlıkça istenilen bilgi ve belgelerin 30 gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda ve kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesiyle bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren 30 gün içerisinde bildirilmemesi durumunda 50.000 TL idari para cezası verilecek.
• Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı Hakkında Kanun kapsamında turizm payının ödenmesine ilişkin belgenin Bakanlıkça belirlenen süre içerisinde ibraz edilmemesi veya yapılacak denetimlerde bu belgenin sunulmaması halinde 50.000 TL idari para cezası uygulanacak.
• Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde uygulanacak idari para cezası 100.000 TL olacak.
• Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde 100.000 TL, verilen 15 günlük süre içinde alınan ödemenin iadesinin yapılmaması durumunda 200.000 TL idari para cezası uygulanacak.
• Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde 100.000 TL idari para cezası uygulanacak ve plaketin asılması için 15 gün süre tanınacak. Bununla birlikte, plaketin 15 gün içerisinde konutun girişine asılmaması durumunda, 500.000 TL idari para cezası verilecek.
• Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda 100.000 TL idari para cezası uygulanacak ve aykırılıkların giderilmesi için 15 gün süre tanınacak.

Kanun, 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girecek. Düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihte turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından ilgili maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 1 ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunlu. Kanun uyarınca başvurusu kabul edilmeyenler, faaliyette bulunamayacağı ancak bu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edeceği de düzenleniyor.

İlgili Kanun’un tam metnine buradan ulaşabilirsiniz.