Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik Değişikliği

Giriş

11 Mayıs 2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 8447 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik’te (“Yönetmelik”) önemli değişiklikler yapılmıştır.

Söz konusu değişiklikler ile konaklama hizmeti verilen tesislerin konaklama birimleri üzerinde yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin anlaşmaların tapu siciline şerh edilemeyeceği düzenlenmiştir. Bu sınırlama turizm yatırımı belgesi başvurularında dikkate alınacak ve söz konusu belgenin düzenlenmesini takiben ilgili taşınmazın tapu kütüğü sayfasının beyanlar hanesinde belirtilecektir.

Bu düzenleme, kuşkusuz turizm imarlı taşınmazlarda arsa payı satışları ve paylı malikler arasında yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin anlaşmalar yoluyla yürütülen konut projeleri ve karma kullanımlı projeleri önemli ölçüde etkileyebilecektir. Turizm bölgelerinde artan konut talebini karşılamak üzere devam etmekte olan çok sayıda konut projesi bulunduğu ve dolayısıyla gayrimenkul piyasasının söz konusu değişikliklerden ciddi derecede etkileneceği dikkate alınmalıdır.

Ancak, değişiklikler henüz 2019/1 sayılı Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmeliğin Uygulanmasına Dair Tebliğ’e yansıtılmamıştır. Yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşmalarının şerhi yasağı hakkında tapu uygulamasının da henüz netleşmediği ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından henüz herhangi bir genelge ve/veya talimat yayımlanmadığı anlaşılmaktadır.

Dolayısıyla önümüzdeki süreçte tapu uygulamalarının dikkatle takip edilmesi gerekmektedir. Şerh edilemeyen yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin anlaşmaların üçüncü kişilere karşı bağlayıcılığını temin etmek üzere sözleşmesel alternatiflerin ele alınacağı öngörülmektedir.

Değişikliklere ve olası etkilerine ilişkin değerlendirmelerimizi aşağıda bulabilirsiniz.

Değişiklik Öncesi Uygulamaya Genel Bakış

İmar planıyla turizm amaçlı kullanım kararı verilen (diğer bir deyişle “turizm imarlı”) alanlarda yapılaşma için Yönetmelik hükümlerine uyulması ve turizm yatırımı veya turizm işletme belgesi alınarak faaliyette bulunulması gerekmektedir.

Turizm mevzuatı uyarınca 4 ve 5 yıldızlı otel ve tatil köyleri (tüm ayrıntıları ve tamamlayıcı unsurları ile birlikte) ile diğer turizm tesislerinin konaklama birimleri üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir.

Bu nedenle, turizm tesislerinde (4 ve 5 yıldızlı otel ve tatil köyü olmayan tesislerin konaklama birimleri dışındaki üniteler hariç) ünitelerin bağımsız bölüm olarak satılması mümkün değildir.

Uygulamada bu sorunu aşabilmek adına, turizm imarlı taşınmazın arsa payları satışa çıkarılmakta ve paylar paydaşlar arasında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 689’uncu maddesi uyarınca belirlenen hukuki rejime tabi olacak şekilde imzalanan yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşmaları ile paydaşlara özgülenmektedir. Anlaşma tapu kütüğüne şerh verilerek taşınmaz üzerinde sonradan ayni hak kazananları (yeni paydaşları ve pay üzerindeki yeni hak sahiplerini) bağlayıcı nitelik kazanmaktadır.

Dolayısıyla, turizm imarlı alanlarda, özellikle yüksek nitelikli (ve “markalı”) konut projelerinin gerektirdiği yasal güvenceler, yönetim planına benzer bir sözleşmesel yapı ile sağlanmaktadır (ancak bu alanlarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uygulama alanı bulmamaktadır). Projenin özelliklerine ve tarafların beklentilerine göre çoğunlukla yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşmalarına ayrıca önalım hakkından feragat ve ortaklığı devam ettirme sözleşmeleri gibi paylı mülkiyete özgü düzenlemeler eşlik etmekte ve böylece hukuki korumalar güçlendirilmektedir.

Kültür ve Turizm Bakanlığı yakın zamanda turizm imarlı yapılarda bağımsız bölüm oluşturmak amacıyla yaygınlaşan bu uygulamaları eleştirmiş ve bu amaçla imzalanan yararlanma, kullanma ve yönetim sözleşmelerinin tapu kütüğüne şerh verilmemesini talep etmiştir. Ancak bu talep, mülkiyet hakkı çerçevesinde yasal bir sınırlama bulunmaması nedeniyle genel kabul görmemiş ve hem hukuki hem de akademik tartışmalara konu olmuştur.

Değişiklik Sonrası Potansiyel Uygulamaya Dair Değerlendirmeler

Yönetmelik, konaklama hizmeti verilen tesislerin konaklama birimleri üzerinde yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin anlaşmaların, tapu siciline şerh edilemeyeceğini öngörmektedir. Ancak Yönetmelik, yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin anlaşmaların yapılmasını yasaklamamaktadır.

Ancak turizm yatırımı belgesi başvurularında (i) (şerh edilmesinden bağımsız olarak) yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşmaları yapılmasına; (ii) kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına; veya (iii) taşınmazın konaklama tesisleri dışında kullanılmasına yönelik hükümler kabul edilmeyecektir.

Ayrıca, turizm yatırımı belgesi düzenlenen ilgili taşınmazın tapu kütüğüne turizm amacı dışında kullanılmayacağına, konaklama birimleri üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti rejimi kurulamayacağına ve yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin anlaşmaların tapu kütüğüne şerh edilemeyeceğine ilişkin belirtme yapılacaktır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün turizm imarlı alanlarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin 2021/4 sayılı Genelgesi, tapu müdürlüklerinin bu yöndeki talepleri nasıl işleme alacağına ışık tutabilir.

Buna göre, turizm imarlı alanlardaki sınırlamaların tapu kütüğü sayfasının beyanlar hanesinde açıkça belirtilmiş olması halinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi talepleri reddedilmektedir. Ancak beyan sadece taşınmazın turizm tesisi olarak sınıflandırıldığı yönünde ise veya taşınmazın turizm amacına tahsis edildiğinin anlaşılması halinde tapu müdürlüklerince ilgili kurum ve kuruluşlardan alınacak cevaba göre işlem yapılmaktadır

Bu kapsamda, Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgelerinde ve Turizm Merkezlerinde Planlamaya ve Uygulamaya İlişkin Yönetmelik uyarınca 4 ve 5 yıldızlı otel ve tatil köylerinde Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın talebi üzerine yapı ruhsatı verilmeden önce tapu kütüğünün beyanlar hanesinde tesisin turizm tesisi olarak sınıflandırıldığı açıkça belirtilmektedir. Yapı ruhsatı verildikten sonra ise, Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın talebi üzerine, tesisin turizm tesisi amacı dışında başka amaçlarla kullanılamayacağı, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilemeyeceği ve bağımsız bölüm oluşturulamayacağı belirtilmektedir.

Ayrıca imar plan notları uyarınca taşınmazın tapu kaydında turizm tesisi olduğu veya kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamayacağı yönünde belirtme yapılabilmektedir. Ancak, bu sayılanların dışında turizm imarlı alanlardaki taşınmazların tapu kütüğü sayfasının beyanlar hanesine turizm tesisi olduğu ve tabi olduğu sınırlamalar hakkında belirtme yapılmasına dair yeknesak bir yaklaşım bulunmamaktaydı.

Değişiklikle beraber ise bundan böyle turizm yatırımı belgesi düzenlenen tesislerde, tapu kütüğüne yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin anlaşmaların tapu siciline şerh edilemeyeceğine ilişkin belirtme yapılacaktır.

Belirtmek gerekir ki turizm mevzuatında turizm yatırımı belgesi alınması zorunlu tutulmamıştır, ancak turizm sektöründe yatırım teşvikleri ile diğer haklardan yararlanabilmek için turizm yatırımı belgesi alınması gerekmektedir. Ayrıca turizmin yoğun olduğu belediyelerin inşaat ruhsatı düzenlemek için turizm yatırımı belgesi alınmasını zorunlu tuttuğu görülebilmektedir. Bu durumlarda tapu kütüğündeki açık beyana istinaden yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşmalarının şerh edilmesinin doğrudan tapu müdürlüklerince reddedilmesi mümkündür.

Mevcut Uygulamaya Genel Bakış

Mevcut uygulamada birtakım tapu müdürlükleri Yönetmelik değişikliğine ilişkin bir talimat almadıklarını vurgularken, yine de bazı istisnai durumlarda yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşmalarının şerhi gerçekleştirilebilmektedir.

Esasen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Taşra Teşkilatı Yetki, Görev ve Sorumlulukları Hakkında Genelge (Genelge No. 2020/3, Sayı: 1903) uyarınca tapu müdürlükleri, mevzuata aykırı talepleri, (TMK ve 17 Ağustos 2013 tarih ve 28738 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Tapu Sicili Tüzüğü (“Tapu Sicili Tüzüğü”) uyarınca) reddetmekle yükümlüdür.

Belirtmek gerekir ki TMK’nın 1016’ıncı maddesi uyarınca tasarruf yetkisine ve hukuki sebebe ilişkin belgeler eksiksiz değilse istem reddedilir.

Bu kapsamda, paydaşların yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşmasının şerhine ilişkin tasarruf yetkisinin, anlaşmadan doğan alacak haklarının bir parçası olarak (T.C. Anayasası’nın 35’inci maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 1 No’lu Protokolünün 1’inci maddesi kapsamında korunmakta olan) anayasal mülkiyet hakkına dahil olduğunu belirtmek gerekir.

Mülkiyet hakkı ise ancak kamu yararı nedeniyle ve Anayasa’nın 13’üncü maddesinde belirtilen sınırlama ölçütlerine uygun olarak ve kanun ile sınırlanabilir. Müdahalenin kamunun çıkarları ile hakkı sınırlanan bireyin çıkarları arasında adil bir denge kurması, ölçüsüz olmaması ve bireye aşırı bir külfet yüklememesi gerekir. Söz konusu gereklilikler Anayasa Mahkemesi’nin mülkiyet hakkı konusundaki içtihatlarında ortaya konmuştur.

Tapu müdürlükleri Yönetmeliğin değiştirilen hükümlerinin yanı sıra mülkiyet haklarının korunmasına yönelik söz konusu anayasal yükümlülüklere tabidir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, tapu müdürlüklerinin şerh taleplerini ele alırken izlenmesi gereken yönteme ilişkin henüz bir düzenlemede bulunmamıştır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün, müdürlüklerin farklı yaklaşımlarını uyumlaştırmak amacıyla, genelge ve talimatlarıyla konuyu netleştireceği düşünülmektedir.

Yönetmelikte yapılan değişikliğin bireysel ve sektörel etkileri kapsamlı olabilir ve dolayısıyla mülkiyet haklarının yönetmelik hükmüyle sınırlanması ve ölçülülük kuralı bakımından tartışılabilir. Ancak, Yönetmelik değişikliğinin iptaline ilişkin bir gelişme kamuya yansımamıştır.

Şerh talebi reddedilen taraflar, Tapu Sicili Tüzüğü’nün 26. maddesi uyarınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (ve yerel teşkilatı) nezdinde itirazda bulunabilir ve yargı yollarına müracaat edebilir. Bu durumun itirazlara yol açıp açmayacağı görülecektir.

Sonuç ve Değerlendı̇rmemiz

Değişiklikle beraber, yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşmalarının akdedilmesinin yasaklanmamış olması nedeniyle, mevcut uygulamanın sözleşmesel güvencelere düzenlenmesi beklenmektedir.

Düzenlemenin Anayasa Mahkemesi’nin yerleşik içtihatlarıyla korunan mülkiyet hakkına bir müdahale teşkil ettiği yönündeki argümanlar da dikkate alındığında yargı ve idari organlardaki gelişmeler sıkı takip edilmelidir.