Gayrimenkul ve Kira Hukuku Uyuşmazlıklarına İlişkin Yeni Arabuluculuk Düzenlemeleri

Yeni Gelişme

5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun“) ile 6326 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda (“Arabuluculuk Kanunu”) önemli değişiklikler yapılmış ve zorunlu ve ihtiyari arabuluculuk ile çözümlenebilecek uyuşmazlıkların kapsamı genişletilmiştir.

Bu hukuk bülteninde, gayrimenkul hukuku ve kira hukuku uyuşmazlıklarına ilişkin Kanun ile getirilen ihtiyari ve zorunlu arabuluculuk düzenlemelerine yönelik açıklamalarımıza yer verilmektedir. Kanun kapsamında yapılan diğer değişiklikleri ele aldığımız hukuk bültenimize buradan ulaşabilirsiniz.

Kanun Ne Tür Düzenlemeler İçeriyor?

• Bazı gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarının çözümünde ihtiyari arabuluculuk imkanı getirildi.

Kanun ile getirilen, Arabuluculuk Kanunu madde 17/B uyarınca, taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar ihtiyari arabuluculuğa elverişli hale gelmiştir.

Tarafların yazılı olarak kararlaştırması ve arabulucunun bu kararı tutanak altına alması halinde arabulucunun talebiyle, arabuluculuk süreciyle sınırlı olmak ve konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçmemek üzere tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair tapu siciline şerh verilebilecektir. Bu şerh, tarafların anlaşamaması veya tarafların şerhin kaldırılması konusunda anlaşması halinde arabulucunun talebiyle, üç aylık sürenin sonunda ise kendiliğinden ortadan kalkacaktır.

Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasıyla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenecektir.

• Bazı gayrimenkul hukuku ve kira hukuku uyuşmazlıklarına ilişkin arabuluculuk dava şartı olarak getirildi.

Kanun ile getirilen, Arabuluculuk Kanunu madde 18/B uyarınca kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabulucuya başvurulması gerekmektedir.

Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenecektir.

Söz konusu değişiklikler 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Sonuç

Taşınmazlar üzerindeki tasarruf işlemlerine ilişkin uyuşmazlıklar bakımından ihtiyari arabuluculuk imkânı getirilmesi ile bu tür uyuşmazlıkların arabuluculuk faaliyetine elverişli olup olmadığı yönündeki tartışmalar çözümlenmiştir.

Ek olarak, bazı gayrimenkul ve kira hukuku uyuşmazlıkları bakımından zorunlu arabuluculuğun getirilmesi, özellikle günümüzde sayısı artan kira uyuşmazlıklarında taraflara dava açmadan önce arabulucuya başvurmasının zorunlu tutulması, mahkemelerin iş yükünü hafifletilmesi ve uyuşmazlıkların daha hızlı çözülmesi açısından olumlu bir gelişmedir.