Alışveriş Merkezleri Ortak Gider Bedeli Paylaşım Usulü

1. Giriş

Ortak gider, Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik (“Yönetmelik”)’in “Tanımlar” başlıklı 3. maddesinde “Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim giderini (…) ifade eder.” şeklinde tanımlanmıştır. Aynı tanım, Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun (“Perakende Kanunu”)’un 11/4 maddesinde de yer almaktadır. Yönetmelik’in 11. maddesinin 1. fıkrasında ise ortak gider bedelinin paylaşım usulü belirlenmiş, Perakende Kanunu’nda ortak gider paylaşım usulüne yer verilmemiştir. İşbu makalede, Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) ve Yönetmelik hükümleri kapsamında, alışveriş merkezinde faaliyet gösteren perakende işletmelerin Yönetmelik’te belirlenen ortak gider paylaşım usulüne göre sorumlu olduğu ortak gider bedeli değerlendirilecektir.

2. Yönetmelik Uyarınca Alışveriş Merkezi Ortak Gider Bedeli Paylaştırma Usulü

Yönetmelik’in 11. maddesinin 1. fıkrasında, “Ortak giderler, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır.” hükmü yer almaktadır.[1] Söz konusu hüküm uyarınca, perakende işletmelerin sorumlu oldukları ortak gider bedeli, işletmesinin satış alanının, alışveriş merkezinin satış alanına oranlanması ile belirlenecek oran üzerinden hesaplanacaktır.

Yönetmelik’in 11/1 maddesinden, ortak gider bedelinden perakende işletmelerin sorumlu oldukları anlaşılsa da aynı maddenin 9. fıkrasında alışveriş merkezi içindeki perakende işletmeden, bu maddeye göre tahsil edilmesi gerekenden daha az ortak gider katılım payı tahsil edilmesi durumunda, tahsil edilmeyen kısmın iş yeri maliklerince karşılanacağı belirtilmiştir. Bu sebeple, ortak gider bedelinden salt perakende işletmecilerin sorumlu olduğu ifade edilemeyecektir.

3. Perakende İşletmecilerin Kira Sözleşmesi Uyarınca Sorumlu Olduğu Ortak Gider Bedeli ile Yönetmelik ile Belirlenen Ortak Gider Bedelinin Farklılaşması Halinde Perakende İşletmeci Tarafından Ödenmesi Gereken Bedel

Alışveriş merkezi perakende işletmeleri ile alışveriş merkezi malikleri arasında akdedilen kira sözleşmelerinde, kiracı perakende işletmelerin ödemekle yükümlü olduğu ortak gider bedeli belirlenebilmektedir. Taraflar, söz konusu kira sözleşmelerinde kiracı perakende işletmenin sorumlu olduğu bedeli sabit bir bedel olarak belirleyebileceği gibi Yönetmelik’te belirlenen hesaplama usulünden farklı bir usul de belirleyebilmektedirler.

Kira sözleşmesinde belirlenen ortak gider bedeli ile Yönetmelik’in 11/1 maddesinde belirtilen hesaplama usulüne göre belirlenen ortak gider bedeli arasında fark oluşması halinde kiracı perakende işletmenin, hangi bedelden sorumlu olacağı hususu tartışmaya sebep olmaktadır. Bu konuda henüz üst derece mahkemesi kararı bulunmasa da aşağıda detaylı olarak açıklayacağımız üzere, kiracı perakende işletmenin kira sözleşmesinde belirlenen ortak gider bedelinden sorumlu olması gerektiği kanaatindeyiz.

Türk Borçlar Hukuku sisteminde, kişilerin irade serbestisi prensibi hakim olup kişiler dilediğinde; dilediği ile istediği konuda hukuksal ilişki kurabilmektedir. Bu prensip, TBK madde 26’da yer alan “Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.” hükmü ile de koruma altına alınmıştır. Bu kapsamda taraflar sözleşme hükümlerini de serbestçe belirleyebilmektedir.

Sözleşme özgürlüğü ilkesi ekonomik haklar kapsamında Anayasa madde 48’de[2] de düzenlenmiş olup temel haklar kapsamında yer almaktadır. Anayasa'nın 13. maddesi uyarınca temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilirler. Tam bu noktada, Perakende Kanunu’nda ortak gider paylaşım usulüne dair bir hüküm yer almadığını tekrar belirtmek isteriz. Bu kapsamda, TBK’da sözleşme serbestisi ilkesi benimsenmişken, tarafların serbest iradeleri ile kira sözleşmesinde belirledikleri ortak gider bedelinden değil de Yönetmelik'te belirlenen ortak gider bedeli hesaplama yöntemine göre belirlenen ortak gider bedelinden sorumlu olacaklarının kabulü halinde tarafların dilediği şekilde sözleşme akdetme hakkının Yönetmelik ile sınırlanabileceğinin kabulü gerekecektir. Oysa bu durum Anayasa'ya aykırı olup temel hak ve özgürlüklerin Yönetmelik ile sınırlandırılması kabul edilmemektedir. Kaldı ki TBK, normlar hiyerarşisinde Yönetmelik’ten üstün konumda olup TBK ile Yönetmelik hükümlerinin çelişmesi halinde TBK’ya öncelik tanımak gerekecektir. Bu sebeple Yönetmelik'in taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi hükümlerini değiştirdiği kabul edilemeyecek, Yönetmelik ile kira sözleşmesinin ortak gider bedeli belirleme usulünün çelişmesi halinde kira sözleşmesi hükümlerine öncelik verilmesi gerekecektir.

Bununla birlikte, Yönetmelik’in 11/9 maddesinde yer alan “Alışveriş merkezi içindeki perakende işletmeden, bu maddeye göre tahsil edilmesi gerekenden daha az ortak gider katılım payı tahsil edilmesi durumunda, tahsil edilmeyen kısım iş yeri malikince karşılanır.” hükmü de değerlendirildiğinde perakende işletmelerin Yönetmelik’in 11/1 maddesi uyarınca belirlenen ortak gider bedelini ödemekle yükümlü olmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, ödenmesi gereken ortak gider bedeli Yönetmelik hükümlerine göre belirlense de kiracı Yönetmelik’te belirlenen bedelin tamamını ödemekle yükümlü olmayıp kiraya veren ile akdettiği kira sözleşmesinde daha az bir bedel ödemesi kararlaştırılmış ise kira sözleşmesinde belirlenen bedeli ödeyerek borcunu ifa etmiş olacak, Yönetmelik’in 11/1 maddesine göre belirlenen bedelden bakiye tutar bulunursa bu tutar iş yeri malikince ödenecektir.

Konu hakkında henüz üst derece mahkemesi kararı bulunmasa da İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2019/858 Esas 2020/904 Karar Sayılı kararında da aşağıdaki açıklamalara yer verilerek, Yönetmelik hükümleri karşısında kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerektiği kanaatine varılmıştır. Söz konusu karar henüz kesinleşmemiştir:

"(…)bahis konusu yönetmeliğin 11. maddesinde yapılan düzenlemenin emredici değil tamamlayıcı nitelikte hukuk normu olduğu, diğer bir ifade ile düzenlemenin aksinin taraflarca her zaman kararlaştırılabileceği, düzenlemenin lafzına bakıldığında öncelikle perakende işletmeler ile avm yönetimi arasında ki ortak iradenin oluşmasına öncelik verildiği ancak ve ancak bunun mümkün olmaması halinde perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırma yapılmak suretiyle ortak gider alacağının belirlenebileceğinin kararlaştırıldığı, izlenecek yol ve yöntemin bu şekilde belirlendiği, diğer bir ifade ile perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırma yapılması suretiyle ortak giderlerin tespitinin yapılabilmesi için ne işletme(kiracı) ile avm yönetimi(kiraya veren) arasında karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanı(sözleşme) ne de işletmeler(kiracılar) ile avm yönetimi(kiraya veren) arasında oybirliği ile alınmış herhangi bir kararın bulunmaması gerektiği, aksinin kabulünün taraf iradesi ile belirlenen sözleşme hükmünün yönetmelik hükmü ile ortadan kaldırılması sonucunu doğuracağı, yönetmelikte yapılan düzenlemenin emredici hukuk normu olduğunun kabulü halinde avm yönetimini(kiraya veren) ortak gider alacağı talep etme  ve kiracıyı(işletme) da bu gideri ödemeye zorlama sonucunu doğuracağı oysa ki avm ortak giderleri yönünden yönetim(kiraya veren) ile kiracılar(işletme) arasında sözleşme ile çeşitli alacaklardan karşılıklı olarak feragat edilmesinin mümkün olduğu, nitekim somut olayda da bu durumun sözleşme hükmü ile vucut bulduğu, ayrıca kira sözleşmesinin imza tarihinden sonra yapılan yönetmelik değişikliğinin emredici hukuk normu olduğundan bahisle  kira sözleşmesi ile ortak gider alacaklarından açıkça muaf tutulan kiracının değişiklik ile birlikte bu giderlerden sorumlu hale getirilmesinin hukuki güvenlik ilkesine uygun olamayacağının kabulünün de  zorunlu olduğu ve kötü niyet tazminatı şartlarının oluşmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir."

4. Sonuç

Yönetmelik’in 11/1 maddesinde, alışveriş merkezi ortak gider bedelinin hangi hesaplama yöntemi ilet belirleneceği yer almaktadır. Söz konusu hükmün alışveriş merkezinde yer alan kiracılar için bağlayıcı olup olmadığı uygulamada tartışılmaktadır.

Uygulamada çoğu kiraya verenin, kira sözleşmesinde kiracı tarafından ödenecek ortak gider bedeli belirlense dahi Yönetmelik uyarınca hesaplanan ortak gider bedelinin tamamını kiracılardan talep ettiği bilinmektedir. Kira sözleşmesi hükümlerinin tarafların serbest iradesi ile belirlenmiş olması, serbest irade ile belirlenen sözleşmelerin detaylı olarak açıkladığımız üzere TBK ve Anayasa tarafından korunuyor olması, normlar hiyerarşisinde Yönetmelik’in TBK ve Anayasa’dan sonra gelmesi, Perakende Kanunu’nda da ortak gider paylaşım usulünün belirlenmemiş olması nedenleri ile kira sözleşmesi hükümlerine öncelik verilmesinin ve alışveriş merkezi kiracısından, kira sözleşmesinde belirlenen ortak gider bedelinin tahsil edilmesinin uygun olacağı kanaatindeyiz. Yönetmelik’in 11/9 maddesinde yer alan “Alışveriş merkezi içindeki perakende işletmeden, bu maddeye göre tahsil edilmesi gerekenden daha az ortak gider katılım payı tahsil edilmesi durumunda, tahsil edilmeyen kısım iş yeri malikince karşılanır.” hükmü de Yönetmelik’in 11/1 maddesinin alışveriş merkezi kiracıları için emredici nitelikte olmadığı görüşünü desteklemektedir.

[1] 18.08.2022 tarihli ve 31927 sayılı Resmî Gazete’de Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik yürürlüğe girmeden önce, alışveriş merkezi yönetimi ile perakende işletmeler, paylaşım usulünü oybirliği ile alacakları karar ile kendileri belirleyebilmekteydi. Alışveriş merkezi yönetimi ile perakende işletmeler arasında mutabakat sağlanamadığı takdirde ortak giderler alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının, alışveriş merkezinin satış alanı oranında paylaştırılmaktaydı.

[2] Anayasa madde 48: “Herkes, dilediği alanda çalışma ve sözleşme hürriyetlerine sahiptir. Özel teşebbüsler kurmak serbesttir. Devlet, özel teşebbüslerin milli ekonominin gereklerine ve sosyal amaçlara uygun yürümesini, güvenlik ve kararlılık içinde çalışmasını sağlayacak tedbirleri alır.”    

Tagged with: Ozay Law Firm, Ezgi Uludüz, Real Estate