Konut Kira Bedeli Artışlarında Azami Sınır

15.07.2023 tarihli 32249 sayılı Resmi Gazete’de “7456 6/2/2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” (“Kanun Değişikliği”) yayımlanmıştır. Kanun Değişikliği ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) aşağıda yer alan geçici madde eklenmiştir:

“GEÇİCİ MADDE 2- Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Böylece, konut kira bedeli artış oranlarına, 7409 Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“7409 sayılı Kanun”)[1] ile getirilen ve 11.06.2023-01.07.2023 tarihleri arasında geçerli olan azami %25 oranındaki sınır, 01.07.2024 tarihine kadar geçerli olmak üzere uzatılmıştır. 7409 sayılı Kanun da dikkate alındığında, konut kira sözleşmesi, 11.06.2022-01.07.2024 tarihleri arasında yenilenecek ise, taraflar, bir önceki kira yılında ödenen kira bedeline %25 oranından fazla artış uygulayamayacaktır.

Yapılan değişiklikler kapsamında, kira sözleşmelerine ilişkin birkaç sonucu da aşağıda kısaca bilgilerinize sunmaktayız:

• Kira bedeli artış onanına getirilen %25 oranındaki azami sınır yalnızca konut kira sözleşmeleri için geçerlidir.
• TBK madde 344/1 uyarınca, iş yeri kira bedellerinde artış sınırı “TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı” olarak uygulanmaya devam edecek, arsa kira sözleşmeleri için ise sözleşmelerde yer alan kira artış hükümleri, sınıra tabi olmadan geçerli olacaktır.
• Konut kira sözleşmelerine artış uygulanırken, (i)artış yapılacak ay açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı (ii) kira sözleşmesinde belirlenen oran (iii) Kanun Değişikliği’nde belirlenen %25’lik azami sınır karşılaştırılacak olup hangi oran kiracı lehine olacak şekilde düşük ise o oranda kira bedeli artışı uygulanacaktır.
• Konut kira sözleşmeleri için belirlenen %25 oranındaki kira bedeli artış sınırı 11.06.2022-01.07.2024 tarihleri arasında geçerlidir.
• Konut kira sözleşmesinde kira bedeli artışı 01.07.2023-15.07.2023 tarihleri arasında %25’in üzerinde uygulanmış ise %25’i aşan oran geçersiz olacak ve kiracı %25 oranının üzerinde tahsil edilen kira bedelinin iadesini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilecektir.[2] Yeni bir düzenleme getirilmediği takdirde, 01.07.2024 tarihinden sonra yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira bedeli, (sözleşmede daha az oranda anlaşılmamışsa) azami TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında artırılabilecektir.
• Kanun Değişikliği içerisinde ise kira bedelinin tespiti davasının açılmasını engelleyecek herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. TBK madde 344’te yer alan koşulların bir arada bulunması durumunda kira bedelinin tespitine ilişkin olarak dava ikame edilebilecektir.