Ezgi Uludüz graduated from Istanbul University Faculty of Law in 2014. Ezgi Uludüz who
 joined <a href="https://turkishlawblog.com/contributors/detail/ozay-law-firm" target="_blank" style="color: rgb(3, 102, 132);">Özay Law Firm</a> in 2018 mostly conducts work in litigation processes
 related with Rental Law, Real Estate Law, Contracts Law, provides advice to
 companies with national and international recognition in the retail sector,
 closely follows up lease agreement negotiation processes and subsequently lease
 relationship processes. Ezgi Uludüz currently studies for her master’s degree
 at Bilgi University Department of Law of Economics. Practice Areas &amp; Work Department 

Rental
 Law

Real
 Estate Law

Contracts
 Law

Dispute
 Resolution 

Languages

EnglishTurkish 

Memberships

Istanbul
 Bar Association and Union of Turkish Bar Associations

Children
 Right Centre of İstanbul Bar Associations

Promete
 Society of Amateur Theater

Ozay Law Firm, which started with 6 people in 2013, has grown at a
 rate of approximately 35% per year in terms of number of attorneys and
 currently operating with 70 people in total.

&nbsp; 

We have adopted the principle of developing the litigation and
 consultancy sides equally and have given importance to this balance in order
 for each side to benefit each other. With this service mentality, in 8 years,
 we have reached the number of corporate clients exceeding 75, with whom we are
 currently cooperating. Having started with five corporate clients in the
 beginning, we believe that our positive reputation in the sector and the high
 level of contentedness of our clients have brought us this outstanding success.
 We mainly prefer to establish long-term and broad-scaled co-operations rather
 than individual projects or lawsuits. Based on this approach, we mainly provide
 support to our clients in their whole litigation and/or consultancy processes
 and make aggregate reporting in order to have access to a broad perspective regarding
 the legal situation of the company.

&nbsp; 

Ozay Law Firm, primarily offer legal services to companies
 operating in retail, industry, construction, education, e-commerce, food,
 logistics, energy, pharmaceuticals, fast moving consumer goods, technology, human
 resources and banking sectors at national or international level, which
 services are available in foreign languages.

&nbsp; 

Ozay Law Firm’s founder <a href="https://turkishlawblog.com/writer/detail/merter-ozay" target="_blank" style="color: rgb(3, 102, 132);">Merter Özay</a> represents the office through
 his roles as Chairman of the Joint Commission of Retailing Assembly of Turkey
 and E-Commerce Assembly of Turkey under the organisation of the Union of
 Chambers and Commodity Exchanges of Turkey; Deputy Chairman of the Board of
 Food Retailers Association and Chairman of the Legislation Committee; Chairman
 of the Legislation Committee of Chain Stores Association; Shopping Malls and
 Retailers Federation of Turkey Legislation Committee Chairman; Tourism
 Restaurant Investors and Gastronomy Enterprises Association; member of the
 Swiss Chamber of Commerce in Turkey, PWN (Professional Women’s Network) and
 Lead Network. Our office is thus in contact with governmental authorities for
 the purpose of resolution of legal problems of the sector and we offer our
 advice and contribution in the legislation process.

Ozay Law Firm

Head of Rental Department

02.11.2023 tarihli 32357 sayılı Resmî         Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı Konutların Turizm         Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”)’da         turizm amaçlı kullanılan konutların gerçek ve tüzel kişilere kiralanmasına dair         usul ve esaslar düzenlenmiş, söz konusu Kanun’da ayrıca halihazırda yürürlükte olan kanunlarda da birtakım değişiklikler yapılmıştır.

Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması

&lt;p class="Default" style="margin: 0px; font-family: Tahoma, sans-serif; color: black; text-align: justify; font-size: 16px;">&lt;span lang="TR" style="line-height: 115%; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px; color: rgb(4, 4, 4);">15.07.2023 tarihli 32249 sayılı Resmi
        Gazete’de “7456 6/2/2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı
        Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı
        Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması
        Hakkında Kanun” &lt;strong style="">(“Kanun Değişikliği”)&lt;/strong>
        yayımlanmıştır. Kanun Değişikliği ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na &lt;strong style="">(“TBK”)&lt;/strong> aşağıda yer alan geçici madde
        eklenmiştir:&lt;/span>&lt;/p>

&lt;p class="Default" style="margin: 0px 0px 0px 48px; font-family: Tahoma, sans-serif; color: black; text-align: justify; font-size: 16px;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px; color: rgb(4, 4, 4);">&lt;em>&lt;span lang="TR" style="line-height: 115%; font-size: 15px;">&nbsp;&lt;/span>&lt;/em>&lt;br>&lt;/span>&lt;/p>

&lt;p class="Default" style="margin: 0px 0px 0px 48px; font-family: Tahoma, sans-serif; color: black; text-align: justify; font-size: 16px;">&lt;em>&lt;span lang="TR" style="line-height: 115%; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px; color: rgb(4, 4, 4);">“GEÇİCİ
            MADDE 2- Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil)
            tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline
            ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi
            beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat
            endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında
            kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli
            kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan
            sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü
            maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından
            da uygulanır.”&lt;/span>&lt;/em>&lt;/p>

&lt;p class="Default" style="margin: 0px; font-family: Tahoma, sans-serif; color: black; text-align: justify; font-size: 16px;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px; color: rgb(4, 4, 4);">&lt;span lang="TR" style="line-height: 115%; font-size: 15px;">&nbsp;&lt;/span>&lt;br>&lt;/span>&lt;/p>

&lt;p class="Default" style="margin: 0px; font-family: Tahoma, sans-serif; color: black; text-align: justify; font-size: 16px;">&lt;span lang="TR" style="line-height: 115%; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px; color: rgb(4, 4, 4);">Böylece, konut kira bedeli artış
        oranlarına, 7409 Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik
        Yapılmasına Dair Kanun &lt;strong>(“7409 sayılı
            Kanun”)&lt;a href="#_ftn1" name="_ftnref1" title="">&lt;span class="MsoFootnoteReference" style="vertical-align: super;">&lt;span>&lt;span class="MsoFootnoteReference" style="vertical-align: super;">&lt;strong>&lt;span lang="TR" style="font-family: " palatino="" linotype",="" serif;="" color:="" black;="" font-size:="" 15px;"="">[1]&lt;/span>&lt;/strong>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/a>&lt;/strong>
        ile getirilen ve 11.06.2023-01.07.2023 tarihleri arasında geçerli olan azami
        %25 oranındaki sınır, 01.07.2024 tarihine kadar geçerli olmak üzere
        uzatılmıştır. 7409 sayılı Kanun da dikkate alındığında, &lt;strong>&lt;u>konut kira sözleşmesi, 11.06.2022-01.07.2024 tarihleri arasında
                yenilenecek ise, taraflar, bir önceki kira yılında ödenen kira bedeline %25
                oranından fazla artış uygulayamayacaktır. &lt;/u>&lt;/strong>&lt;/span>&lt;/p>

&lt;p class="Default" style="margin: 0px; font-family: Tahoma, sans-serif; color: black; text-align: justify; font-size: 16px;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px; color: rgb(4, 4, 4);">&lt;span lang="TR" style="line-height: 115%; font-size: 15px;">&nbsp;&lt;/span>&lt;br>&lt;/span>&lt;/p>

&lt;p class="Default" style="margin: 0px; font-family: Tahoma, sans-serif; color: black; text-align: justify; font-size: 16px;">&lt;span lang="TR" style="line-height: 115%; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px; color: rgb(4, 4, 4);">Yapılan değişiklikler kapsamında, kira
        sözleşmelerine ilişkin birkaç sonucu da aşağıda kısaca bilgilerinize
        sunmaktayız: &lt;/span>&lt;/p>

&lt;p class="Default" style="margin: 0px; font-family: Tahoma, sans-serif; color: black; text-align: justify; font-size: 16px;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px; color: rgb(4, 4, 4);">&lt;span lang="TR" style="line-height: 115%; font-size: 15px;">&nbsp;&lt;/span>&lt;br>&lt;/span>&lt;/p>

&lt;ul style="list-style-type: square;">&lt;li style="margin-left: 20px; text-align: justify; line-height: 2;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span lang="TR" style="line-height: 115%; font-size: 15px; color: rgb(4, 4, 4);">Kira
        bedeli artış onanına getirilen %25 oranındaki azami sınır yalnızca konut kira
        sözleşmeleri için geçerlidir.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/li>&lt;li style="margin-left: 20px; text-align: justify; line-height: 2;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span lang="TR" style="line-height: 115%; font-size: 15px; color: rgb(4, 4, 4);">TBK
        madde 344/1 uyarınca, &lt;strong>iş yeri&lt;/strong> kira
        bedellerinde artış sınırı &lt;em>“TÜFE on iki
            aylık ortalamalara göre değişim oranı&lt;/em>” olarak uygulanmaya devam edecek,
        arsa kira sözleşmeleri için ise sözleşmelerde yer alan kira artış hükümleri,
        sınıra tabi olmadan geçerli olacaktır.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/li>&lt;li style="margin-left: 20px; text-align: justify; line-height: 2;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span lang="TR" style="font-size: 15px; color: rgb(4, 4, 4);">Konut
        kira sözleşmelerine artış uygulanırken, &lt;strong>&lt;em>(i)&lt;/em>&lt;/strong>artış yapılacak ay açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamalara göre
        değişim oranı &lt;strong>(&lt;em>ii)&lt;/em>&lt;/strong> kira sözleşmesinde belirlenen oran &lt;strong>&lt;em>(iii)&lt;/em>&lt;/strong> Kanun
        Değişikliği’nde belirlenen %25’lik azami sınır karşılaştırılacak olup hangi
        oran kiracı lehine olacak şekilde düşük ise o oranda kira bedeli artışı
        uygulanacaktır.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/li>&lt;li style="margin-left: 20px; text-align: justify; line-height: 2;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span lang="TR" style="color: rgb(4, 4, 4); font-size: 15px;">Konut kira
        sözleşmeleri için belirlenen %25 oranındaki kira bedeli artış sınırı
        11.06.2022-01.07.2024 tarihleri arasında geçerlidir.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/li>&lt;li style="margin-left: 20px; text-align: justify; line-height: 2;">&lt;span style="color: rgb(4, 4, 4);">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span lang="TR" style="line-height: 115%; font-size: 15px;">Konut
        kira sözleşmesinde kira bedeli artışı 01.07.2023-15.07.2023 tarihleri arasında
        %25’in üzerinde uygulanmış ise %25’i aşan oran geçersiz olacak ve kiracı %25
        oranının üzerinde tahsil edilen kira bedelinin iadesini sebepsiz zenginleşme
        hükümlerine göre talep edebilecektir.&lt;a href="#_ftn2" name="_ftnref2" title="">&lt;span class="MsoFootnoteReference" style="vertical-align: super;">&lt;span class="MsoFootnoteReference" style="vertical-align: super;">&lt;span lang="TR" style="font-size: 15px;">[2]&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/a> &lt;/span>&lt;/span>&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span lang="TR" style="line-height: 115%; font-size: 15px;">Yeni
        bir düzenleme getirilmediği takdirde, 01.07.2024 tarihinden sonra yenilenen konut
        kira sözleşmelerinde kira bedeli, &lt;em>(sözleşmede
            daha az oranda anlaşılmamışsa)&lt;/em> azami TÜFE on iki aylık ortalamalara göre
        değişim oranında artırılabilecektir.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/li>&lt;li style="margin-left: 20px; text-align: justify; line-height: 2;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span lang="TR" style="line-height: 115%; color: rgb(4, 4, 4); font-size: 15px;">Kanun
        Değişikliği içerisinde ise kira bedelinin tespiti davasının açılmasını
        engelleyecek herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. TBK madde 344’te yer alan
        koşulların bir arada bulunması durumunda kira bedelinin tespitine ilişkin
        olarak dava ikame edilebilecektir.&nbsp; &lt;/span>&lt;/span>&lt;/li>&lt;/ul>





















&lt;div style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px; color: rgb(4, 4, 4);">&lt;br clear="all">

    &lt;/span>&lt;hr align="left" size="1" width="33%">



    &lt;div id="ftn1">

        &lt;p class="MsoFootnoteText" style="margin: 0px; font-family: " times="" new="" roman",="" serif;="" text-align:="" justify;="" font-size:="" 13px;"="">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; color: rgb(4, 4, 4); font-size: 14px;">&lt;span class="MsoFootnoteReference" style="font-size: 14px; vertical-align: super;">&lt;span class="MsoFootnoteReference" style="vertical-align: super;">&lt;span lang="TR" style="font-size: 13px;">[1]&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;span style="font-size: 14px;"> “&lt;/span>&lt;em style="">&lt;span lang="TR" style="font-size: 12px;">&lt;span style="font-size: 14px;">GEÇİCİ &lt;/span>&lt;span style="font-size: 14px;">MADDE 1- Konut kiraları
                    bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil)
                    tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline
                    ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini
                    geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat
                    endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin
                    altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha
                    uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde
                    yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344
                    üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar
                    bakımından da uygulanır.”&lt;/span>&lt;/span>&lt;/em>&lt;/span>&lt;/p>

    &lt;/div>

    &lt;div id="ftn2">

        &lt;p class="MsoFootnoteText" style="margin: 0px; font-family: " times="" new="" roman",="" serif;="" text-align:="" justify;="" font-size:="" 13px;"="">&lt;span class="MsoFootnoteReference" style="vertical-align: super;">&lt;span lang="TR">&lt;span>&lt;span class="MsoFootnoteReference" style="vertical-align: super;">&lt;span lang="TR" style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px; color: rgb(4, 4, 4);">[2]&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;span lang="TR" style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; color: rgb(4, 4, 4); font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">Kanun &lt;/span>&lt;span style="font-size: 14px;">Değişikliği’nde, konut kira
                sözleşmelerinde kira bedeline yapılacak azami artış oranı belirlendikten sonra,
                bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmelerin, fazla miktar yönünden
                geçersiz olduğu belirtilmiştir. Bu durumda, azami artış oranı üzerinde yapılan
                anlaşmalar geçersizlik sonucunda bağlandığından, bu anlaşmalara göre tahsil
                edilen kira bedelleri sözleşme hükmüne dayalı olmayacak, böylece kiraya veren
                haklı bir nedene dayalı olmadan zenginleşmiş olacaktır. Bu sebeple de kiracı,
                azami artış oranı üzerinde tahsil edilen bedelin iadesini sebepsiz zenginleşme
                hükümleri kapsamında kiraya verenden talep edebilecek veya ileride muaccel
                olacak kira bedelleri ile takas edilmesini talep edebilecektir.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/p>&lt;hr>&lt;p>&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;strong>Tagged with&lt;/strong>:&nbsp;&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;a href="https://turkishlawblog.com/contributors/detail/ozay-law-firm" target="_blank" style="color: rgb(2, 102, 132);">Ozay Law Firm&lt;/a>&lt;/span>&lt;span style="font-size: 14px;">,&nbsp;&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;a href="https://turkishlawblog.com/writer/detail/ezgi-uluduz" target="_blank" style="color: rgb(2, 102, 132);">Ezgi Uludüz&lt;/a>&lt;/span>&lt;span style="font-size: 14px;">,&lt;/span>&lt;/span>&nbsp;&lt;span style="box-sizing: border-box; color: rgb(0, 0, 0); font-style: normal; font-variant-ligatures: normal; font-variant-caps: normal; font-weight: 400; letter-spacing: normal; orphans: 2; text-indent: 0px; text-transform: none; white-space: normal; widows: 2; word-spacing: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px; background-color: rgb(255, 255, 255); text-decoration-thickness: initial; text-decoration-style: initial; text-decoration-color: initial; font-size: 14px;">&lt;a href="https://turkishlawblog.com/insights/category/real-estate" target="_blank" style="color: rgb(2, 102, 132);">Real Estate&lt;/a>&lt;/span>&lt;span style="box-sizing: border-box; color: rgb(0, 0, 0); font-style: normal; font-variant-ligatures: normal; font-variant-caps: normal; font-weight: 400; letter-spacing: normal; orphans: 2; text-indent: 0px; text-transform: none; white-space: normal; widows: 2; word-spacing: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px; background-color: rgb(255, 255, 255); text-decoration-thickness: initial; text-decoration-style: initial; text-decoration-color: initial; font-size: 14px;">,&lt;/span>&nbsp;&lt;/span>&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;a href="https://turkishlawblog.com/insights/category/real-estate" target="_blank" style="color: rgb(2, 102, 132); font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">Konut&lt;/a>&lt;/span>&lt;/p>

    &lt;/div>

&lt;/div>

15 Temmuz 2023 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan Kanun Değişikliği ile konut kira bedeli artışlarına getirilen %25 sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatıldı. Yenilenen konut kira sözleşmelerinde bir önceki yıla ait kira bedelinin %25'ini aşmamak kaydıyla anlaşmalar geçerli olacak. Ayrıca, kiracılar %25 sınırının üzerinde tahsil edilen bedelin iadesini talep edebilecek. İş yeri ve arsa kira sözleşmelerinde ise önceki düzenlemeler devam edecek. Kanun Değişikliği ile ilgili herhangi bir kira bedeli tespiti davasını engelleyen hüküm bulunmamaktadır.

Konut Kira Bedeli Artışlarında Azami Sınır

&lt;h2 style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;strong style="">1. Giriş&lt;/strong>&lt;/span>&lt;/h2>&lt;p style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">Ortak gider, Alışveriş Merkezleri Hakkında
Yönetmelik (“&lt;/span>&lt;strong style="font-size: 14px;">Yönetmelik&lt;/strong>&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">”)’in “&lt;/span>&lt;em style="font-size: 14px;">Tanımlar&lt;/em>&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">” başlıklı 3. maddesinde “&lt;/span>&lt;em>Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik,
su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik
ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak
kullanım alanı giderleri ile yönetim giderini (…) ifade eder.&lt;/em>&lt;span style="font-size: 14px;">” şeklinde tanımlanmıştır.
Aynı tanım, Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun (“&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;strong style="font-size: 14px;">Perakende Kanunu&lt;/strong>&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">”)’un
11/4 maddesinde de yer almaktadır. Yönetmelik’in 11. maddesinin 1. fıkrasında ise
ortak gider bedelinin paylaşım usulü belirlenmiş, Perakende Kanunu’nda ortak
gider paylaşım usulüne yer verilmemiştir. İşbu makalede, Türk Borçlar Kanunu (“&lt;/span>&lt;strong>TBK&lt;/strong>&lt;span style="font-size: 14px;">”) ve Yönetmelik hükümleri
kapsamında, alışveriş merkezinde faaliyet gösteren perakende işletmelerin
Yönetmelik’te belirlenen ortak gider paylaşım usulüne göre sorumlu olduğu ortak
gider bedeli değerlendirilecektir.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/p>&lt;h2 style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;strong style="">2. Yönetmelik
Uyarınca Alışveriş Merkezi Ortak Gider Bedeli Paylaştırma Usulü&lt;/strong>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/h2>&lt;p style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">Yönetmelik’in 11. maddesinin 1. fıkrasında, “&lt;/span>&lt;em>Ortak giderler, alışveriş merkezindeki
perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına
oranı ölçüsünde paylaştırılır.&lt;/em>&lt;span style="font-size: 14px;">” hükmü yer almaktadır.&lt;/span>&lt;/span>&lt;span style="font-size: 12px;">[1]&lt;/span>&lt;span style="font-size: 14px;">
Söz konusu hüküm uyarınca, perakende işletmelerin sorumlu oldukları ortak gider
bedeli, işletmesinin satış alanının, alışveriş merkezinin satış alanına
oranlanması ile belirlenecek oran üzerinden hesaplanacaktır.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/p>&lt;p style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">Yönetmelik’in 11/1 maddesinden, ortak gider
bedelinden perakende işletmelerin sorumlu oldukları anlaşılsa da aynı maddenin
9. fıkrasında alışveriş merkezi içindeki perakende işletmeden, bu maddeye göre
tahsil edilmesi gerekenden daha az ortak gider katılım payı tahsil edilmesi durumunda,
tahsil edilmeyen kısmın iş yeri maliklerince karşılanacağı belirtilmiştir. Bu
sebeple, ortak gider bedelinden salt perakende işletmecilerin sorumlu olduğu
ifade edilemeyecektir.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/p>&lt;h2 style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;strong style="">3. Perakende
İşletmecilerin Kira Sözleşmesi Uyarınca Sorumlu Olduğu Ortak Gider Bedeli ile
Yönetmelik ile Belirlenen Ortak Gider Bedelinin Farklılaşması Halinde Perakende
İşletmeci Tarafından Ödenmesi Gereken Bedel&lt;/strong>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/h2>&lt;p style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">Alışveriş merkezi perakende işletmeleri ile
alışveriş merkezi malikleri arasında akdedilen kira sözleşmelerinde, kiracı
perakende işletmelerin ödemekle yükümlü olduğu ortak gider bedeli
belirlenebilmektedir. Taraflar, söz konusu kira sözleşmelerinde kiracı
perakende işletmenin sorumlu olduğu bedeli sabit bir bedel olarak
belirleyebileceği gibi Yönetmelik’te belirlenen hesaplama usulünden farklı bir
usul de belirleyebilmektedirler.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/p>&lt;p style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">Kira sözleşmesinde belirlenen ortak gider bedeli
ile Yönetmelik’in 11/1 maddesinde belirtilen hesaplama usulüne göre belirlenen
ortak gider bedeli arasında fark oluşması halinde kiracı perakende işletmenin,
hangi bedelden sorumlu olacağı hususu tartışmaya sebep olmaktadır. Bu konuda
henüz üst derece mahkemesi kararı bulunmasa da aşağıda detaylı olarak
açıklayacağımız üzere, kiracı perakende işletmenin kira sözleşmesinde
belirlenen ortak gider bedelinden sorumlu olması gerektiği kanaatindeyiz.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/p>&lt;p style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">Türk Borçlar Hukuku sisteminde, kişilerin irade
serbestisi prensibi hakim olup kişiler dilediğinde; dilediği ile istediği
konuda hukuksal ilişki kurabilmektedir. Bu prensip, TBK madde 26’da yer alan “&lt;/span>&lt;em>Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda
öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.&lt;/em>&lt;span style="font-size: 14px;">” hükmü ile de koruma
altına alınmıştır. Bu kapsamda taraflar sözleşme hükümlerini de serbestçe
belirleyebilmektedir.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/p>&lt;p style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">Sözleşme özgürlüğü ilkesi ekonomik haklar
kapsamında Anayasa madde 48’de&lt;/span>&lt;span style="font-size: 12px;">[2]&lt;/span>&lt;span style="font-size: 14px;">
de düzenlenmiş olup temel haklar kapsamında yer almaktadır. Anayasa'nın 13.
maddesi uyarınca temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca
Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak
kanunla sınırlanabilirler. Tam bu noktada, Perakende Kanunu’nda ortak gider
paylaşım usulüne dair bir hüküm yer almadığını tekrar belirtmek isteriz. Bu
kapsamda, TBK’da sözleşme serbestisi ilkesi benimsenmişken, tarafların serbest
iradeleri ile&nbsp;kira sözleşmesinde
belirledikleri ortak gider bedelinden değil de Yönetmelik'te belirlenen ortak
gider bedeli hesaplama yöntemine göre belirlenen ortak gider bedelinden sorumlu
olacaklarının kabulü halinde tarafların dilediği şekilde sözleşme akdetme
hakkının Yönetmelik ile sınırlanabileceğinin kabulü gerekecektir. Oysa bu durum
Anayasa'ya aykırı olup temel hak ve özgürlüklerin Yönetmelik ile sınırlandırılması
kabul edilmemektedir. Kaldı ki TBK, normlar hiyerarşisinde Yönetmelik’ten üstün
konumda olup TBK ile Yönetmelik hükümlerinin çelişmesi halinde TBK’ya öncelik
tanımak gerekecektir. Bu sebeple Yönetmelik'in taraflar arasında akdedilen kira
sözleşmesi hükümlerini değiştirdiği kabul edilemeyecek, Yönetmelik ile kira
sözleşmesinin ortak gider bedeli belirleme usulünün çelişmesi halinde kira
sözleşmesi hükümlerine öncelik verilmesi gerekecektir.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/p>&lt;p style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">Bununla birlikte, Yönetmelik’in 11/9 maddesinde
yer alan “&lt;/span>&lt;em>Alışveriş merkezi içindeki
perakende işletmeden, bu maddeye göre tahsil edilmesi gerekenden daha az ortak
gider katılım payı tahsil edilmesi durumunda, tahsil edilmeyen kısım iş yeri
malikince karşılanır.&lt;/em>&lt;span style="font-size: 14px;">” hükmü de değerlendirildiğinde perakende işletmelerin
Yönetmelik’in 11/1 maddesi uyarınca belirlenen ortak gider bedelini ödemekle
yükümlü olmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, ödenmesi gereken ortak gider
bedeli Yönetmelik hükümlerine göre belirlense de kiracı Yönetmelik’te
belirlenen bedelin tamamını ödemekle yükümlü olmayıp kiraya veren ile akdettiği
kira sözleşmesinde daha az bir bedel ödemesi kararlaştırılmış ise kira
sözleşmesinde belirlenen bedeli ödeyerek borcunu ifa etmiş olacak, Yönetmelik’in
11/1 maddesine göre belirlenen bedelden bakiye tutar bulunursa bu tutar iş yeri
malikince ödenecektir.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/p>&lt;p style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">Konu hakkında henüz üst derece mahkemesi kararı
bulunmasa da İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2019/858 Esas
2020/904 Karar Sayılı kararında da aşağıdaki açıklamalara yer verilerek,
Yönetmelik hükümleri karşısında kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanması
gerektiği kanaatine varılmıştır. Söz konusu karar henüz kesinleşmemiştir:&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/p>&lt;p style="text-align: justify; margin-left: 40px;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;em>"(…)bahis konusu yönetmeliğin 11. maddesinde yapılan düzenlemenin
emredici değil tamamlayıcı nitelikte hukuk normu olduğu, diğer bir ifade ile
düzenlemenin aksinin taraflarca her zaman kararlaştırılabileceği, düzenlemenin
lafzına bakıldığında öncelikle perakende işletmeler ile avm yönetimi arasında
ki ortak iradenin oluşmasına öncelik verildiği ancak ve ancak bunun mümkün
olmaması halinde perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin
satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırma yapılmak suretiyle ortak gider
alacağının belirlenebileceğinin kararlaştırıldığı, izlenecek yol ve yöntemin bu
şekilde belirlendiği, diğer bir ifade ile perakende işletmelerin satış
alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırma
yapılması suretiyle ortak giderlerin tespitinin yapılabilmesi için ne
işletme(kiracı) ile avm yönetimi(kiraya veren) arasında karşılıklı ve birbirine
uygun irade beyanı(sözleşme) ne de işletmeler(kiracılar) ile avm
yönetimi(kiraya veren) arasında oybirliği ile alınmış herhangi bir kararın
bulunmaması gerektiği, aksinin kabulünün taraf iradesi ile belirlenen sözleşme
hükmünün yönetmelik hükmü ile ortadan kaldırılması sonucunu doğuracağı,
yönetmelikte yapılan düzenlemenin emredici hukuk normu olduğunun kabulü halinde
avm yönetimini(kiraya veren) ortak gider alacağı talep etme&nbsp; ve kiracıyı(işletme) da bu gideri ödemeye
zorlama sonucunu doğuracağı oysa ki avm ortak giderleri yönünden yönetim(kiraya
veren) ile kiracılar(işletme) arasında sözleşme ile çeşitli alacaklardan karşılıklı
olarak feragat edilmesinin mümkün olduğu, nitekim somut olayda da bu durumun
sözleşme hükmü ile vucut bulduğu, ayrıca kira sözleşmesinin imza tarihinden
sonra yapılan yönetmelik değişikliğinin emredici hukuk normu olduğundan bahisle&nbsp; kira sözleşmesi ile ortak gider
alacaklarından açıkça muaf tutulan kiracının değişiklik ile birlikte bu
giderlerden sorumlu hale getirilmesinin hukuki güvenlik ilkesine uygun
olamayacağının kabulünün de&nbsp; zorunlu
olduğu ve kötü niyet tazminatı şartlarının oluşmadığı kabul edilerek davanın
reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir."&lt;/em>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/p>&lt;h2 style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;strong style="">4. Sonuç&lt;/strong>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/h2>&lt;p style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">Yönetmelik’in 11/1 maddesinde, alışveriş merkezi
ortak gider bedelinin hangi hesaplama yöntemi ilet belirleneceği yer
almaktadır. Söz konusu hükmün alışveriş merkezinde yer alan kiracılar için bağlayıcı
olup olmadığı uygulamada tartışılmaktadır.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/p>&lt;p style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">Uygulamada çoğu kiraya verenin, kira sözleşmesinde
kiracı tarafından ödenecek ortak gider bedeli belirlense dahi Yönetmelik
uyarınca hesaplanan ortak gider bedelinin tamamını kiracılardan talep ettiği
bilinmektedir. Kira sözleşmesi hükümlerinin tarafların serbest iradesi ile
belirlenmiş olması, serbest irade ile belirlenen sözleşmelerin detaylı olarak
açıkladığımız üzere TBK ve Anayasa tarafından korunuyor olması, normlar
hiyerarşisinde Yönetmelik’in TBK ve Anayasa’dan sonra gelmesi, Perakende
Kanunu’nda da ortak gider paylaşım usulünün belirlenmemiş olması nedenleri ile
kira sözleşmesi hükümlerine öncelik verilmesinin ve alışveriş merkezi
kiracısından, kira sözleşmesinde belirlenen ortak gider bedelinin tahsil
edilmesinin uygun olacağı kanaatindeyiz. Yönetmelik’in 11/9 maddesinde yer alan
“&lt;/span>&lt;em>Alışveriş merkezi içindeki perakende
işletmeden, bu maddeye göre tahsil edilmesi gerekenden daha az ortak gider
katılım payı tahsil edilmesi durumunda, tahsil edilmeyen kısım iş yeri
malikince karşılanır.&lt;/em>&lt;span style="font-size: 14px;">” hükmü de Yönetmelik’in 11/1 maddesinin alışveriş
merkezi kiracıları için emredici nitelikte olmadığı görüşünü desteklemektedir.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/p>&lt;hr>&lt;p style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;strong>[1]&lt;/strong>&lt;span style="font-size: 14px;"> 18.08.2022
tarihli ve 31927 sayılı Resmî Gazete’de Alışveriş Merkezleri Hakkında
Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik yürürlüğe girmeden önce,
alışveriş merkezi yönetimi ile perakende işletmeler, paylaşım usulünü oybirliği
ile alacakları karar ile kendileri belirleyebilmekteydi. Alışveriş merkezi
yönetimi ile perakende işletmeler arasında mutabakat sağlanamadığı takdirde
ortak giderler alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının,
alışveriş merkezinin satış alanı oranında paylaştırılmaktaydı.&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/p>&lt;p style="text-align: justify;">&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;span style="font-size: 14px;">&lt;strong>[2]&lt;/strong>&lt;span style="font-size: 14px;"> Anayasa madde 48: “Herkes, dilediği alanda çalışma ve sözleşme hürriyetlerine sahiptir.
Özel teşebbüsler kurmak serbesttir.
Devlet, özel teşebbüslerin milli ekonominin gereklerine ve sosyal
amaçlara uygun yürümesini, güvenlik ve kararlılık içinde çalışmasını sağlayacak
tedbirleri alır.”&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;span style="font-size: 14px;">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/span>&lt;/p>&lt;hr>&lt;p>&lt;span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">&lt;strong>Tagged with&lt;/strong>: &lt;a href="https://turkishlawblog.com/contributors/detail/ozay-law-firm" target="_blank" style="color: rgb(2, 102, 132);">Ozay Law Firm&lt;/a>, &lt;a href="https://turkishlawblog.com/writer/detail/ezgi-uluduz" target="_blank" style="color: rgb(2, 102, 132);">Ezgi Uludüz&lt;/a>, &lt;/span>&lt;a href="https://turkishlawblog.com/insights/category/real-estate" target="_blank" style="color: rgb(2, 102, 132); font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 14px;">Real Estate&lt;/a>&lt;br>&lt;/p>

Ortak gider, Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’in “Tanımlar” başlıklı 3. maddesinde “Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim giderini (…) ifade eder.” şeklinde tanımlanmıştır.

Lawyers Ezgi Uludüz

Ezgi Uludüz

Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması

Konut Kira Bedeli Artışlarında Azami Sınır

Alışveriş Merkezleri Ortak Gider Bedeli Paylaşım Usulü