TKGM 2024-4 Sayılı Genelgesi Açıklandı

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (“TKGM”) 13 Nisan 2024 tarihli ve 2024-4 sayılı Genelge’yi (“Genelge”) kamuoyuna duyurmuştur. Genelge ile 1 Şubat 2024 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında Kılavuz da kamuya açıklanmıştır.

Genelge ile yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimine ilişkin düzenlemelerde değişiklik yapılmıştır.

1.Vatandaşlık edinimi ile ilgili olmadıkça, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi taleplerinde artık taşınmaz değerleme raporu aranmayacaktır.

TKGM 2019/1(1795) ve 2019/5(1799) sayılı Genelgeleri ile yabancı gerçek kişilerin alıcı olduğu birtakım işlemler ile vatandaşlık kazanımı amacıyla taşınmaz edinimi işlemlerinde taşınmaz değerleme raporu sunulması zorunlu tutulmuştu.

2024/2 sayılı Genelge ile Yabancıların Taşınmaz Edinimlerinde ve Bazı İşlemlerde Kullanılacak Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar belirlenmiş ve rapor düzenlemeye vatandaşlık kazanımına ilişkin taşınmaz edinimine ilişkin başvurularda GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ve diğer başvurularda Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme kuruluşları yetkili kılınmıştı.

Yeni Genelge ile yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık kazanımı işlemleri dışındaki taşınmaz edinimi taleplerinde taşınmaz değerleme raporu aranmasını öngören 2019/1(1795) sayılı Genelge yürürlükten kaldırılmıştır. Dolayısıyla artık bu işlemlerde taşınmaz değerleme raporu aranmayacaktır.

2. Taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık kazanımında taşınmaz değerleme raporu sadece tapu sicilinde devretmeme taahhüdüne ilişkin beyan tesisi aşamasında aranacaktır.

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m. 20/2(b) uyarınca tapu kayıtlarına (taşınmazın veya satış vaadinin) üç yıl devredilmeyeceği taahhüdü belirtilmek şartıyla en az 400.000 ABD Doları (veya karşılığı döviz tutarındaki) kat mülkiyeti veya kat irtifakı veya üzerinde yapı bulunan arsa cinsinde taşınmazı satın aldığı (veya kat mülkiyeti veya kat irtifakı satışının vaat edildiği) Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilmesi halinde yabancılar 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 12/1(b) maddesi uyarına istisnai olarak Cumhurbaşkanı Kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilmektedir.

Resmi senette beyan edilen satış bedeli, değerleme raporundaki değer ve bedel ödemeleri ayrı ayrı aranan tutarı sağlamalıdır. TKGM tarafından yatırıma esas tutarın tespiti üzerine Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi verilecek ve bu belgeye istinaden vatandaşlık kazanımı karara bağlanacaktır.

2022/1 sayılı ve Yabancı Gerçek Kişi Edinimlerinde Döviz Alım Belgesi konulu Genelge uyarınca anlaşılan sözleşme bedelinin ABD Doları ya da karşılığı döviz tutarının bankalar aracılığıyla T.C. Merkez Bankası tarafından Türk Lirasına çevrilmesi ve banka tarafından düzenlenecek döviz alım belgesi tutarının beyan edilerek resmi senede esas alınması gerekmektedir.

Değerleme raporu artık beyan tesisi talebinde sunulmak üzere (en fazla üç ay öncesi düzenlenmiş olmak kaydıyla), satış (veya satış vaadi) işleminden sonra düzenlenebilecektir. Bu halde edinim tarihindeki yatırım tutarı, değerleme rapor tutarı yurtiçi ürün fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) oranlarına göre döviz alım belgesi tarihine indirgenerek tespit edilir. Bu hesaplama yöntemi rapor değerinin düşmesine neden olabileceğinden dikkatli davranılmalıdır.

Belirtmek gerekir ki, 2024/2 sayılı Genelge uyarınca bazı durumlarda (güncel rapor alınması gerekmesi gibi) Yİ-ÜFE oranlarına göre TKGM tarafından gerekli indirgemeler yapılabilmekteydi. Ancak taşınmaz değerleme raporlarının satış (veya satış vaadi) esnasında sunulması zorunluluğu kalktığından bu yönde genel bir düzenleme yapılması gerekmiştir.

Bunu dikkate alarak, resmi senette belirtilen satış (veya satış vaadi) tutarı ve ödenen bedel tutarı yatırım tutarını karşılıyor, fakat değerleme raporu karşılamıyorsa, yatırım tutarının bu esaslara göre tespiti TKGM tarafından yapılacaktır.