Apartman Görevlilerinin Yasal Mevzuattaki Hukuki Statüsü ve Kıdem Tazminatı Hakkına İlişkin Esaslar

1. Giriş

Günümüzde apartman ve sitelerde yaşayanların vazgeçilmez yardımcıları olan apartman görevlileri hem taşınmazın bakımı, korunması, temizliği, güvenliğinin sağlanması, kaloriferlerin yakılması, küçük çaptaki onarımlar gibi taşınmazla ilgili işler ile iştigal etmekle birlikte; aynı zamanda apartman sakinlerinin günlük yaşamlarını kolaylaştıran hizmetleri sunmaktadırlar. Günlük yaşamda “apartman görevlisi” veya  “site görevlisi” olarak da adlandırılan bu kişiler yasal mevzuat tahtında  “konut kapıcısı” olarak nitelendirilmektedir. Apartman yönetimi ve konut kapıcısı (“apartman görevlisi”)  arasındaki ilişki ise  4857 sayılı İş Kanunu (“İş Kanunu”) kapsamında işçi-işveren ilişkisi olarak değerlendirilmektedir. İşbu yazımızda apartman görevlilerinin hukuki statüsü ve İş Hukukumuzdaki yeri ve  hizmet süresine bağlı olsarak sarf ettiği emek ve özverinin karşılığı mahiyetindeki kıdem tazminatı alacağı ve hesabı konusundaki önemli noktalar tabi olunan yasal mevzuat, öğreti görüşleri ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde değerlendirilecektir.

2. Apartman Görevlilerinin Hukuki Statüsü ve Yasal Mevzuattaki Yeri

İş Kanunu başta olmak üzere, sair yasal mevzuat ve yönetmeliklerde apartmanlarda apartman görevlisi çalıştırılmasına ilişkin zorunluluk getiren bir düzenlemenin yer almadığı görülmektedir. Zira, 3194 sayılı İmar Kanunu’na dayanılarak çıkarılan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 44. maddesinde zorunlu olarak apartman görevlisi dairesi bulunması gereken binalar düzenlenmiş olup, bu bağlamda asgari seviyede konut kullanımlı bağımsız bölüm sayısı 40’tan fazla olan ve katı yakıt kullanan kaloriferli veya kalorifersiz binalar için 1 adet apartman görevlisi dairesi yapılması zorunlu kılınmıştır. Bağımsız bölüm sayısının artmasına bağlı olarak veya bulunulan parsellere göre zorunluluk koşulları değişmekte ve yönetmelik kapsamında apartman görevlisi dairesinin özelliklerinin asgari koşulları belirtilmektedir.

Nitekim İş Kanunu’nun 110. maddesinde apartman görevlilerinin hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süreleri, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve apartman görevlisi konutları ile ilgili hususlarının düzenlenmesinde uygulanacak değişik şekil ve esasların Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı’nca (“ÇSGB”) hazırlanacak bir yönetmelikle belirleneceği hüküm altına alınmış, bu doğrultuda “Konut Kapıcıları Yönetmeliği”  (“Yönetmelik”) adı altında çıkarılan yönetmelikte bu hususlar düzenleme alanı bulmuştur.

Yargıtay’ın geçmişten günümüze istikrar kazanmış içtihatlarında apartman görevlisi hizmetinin hukuki niteliğine ilişkin “apartman görevlisi dairesinde kira karşılığı oturan kişi aynı zamanda oturduğu apartmanın apartman görevlisi hizmetini de görüyorsa bu kişi ile yapılan bir hizmet ilişkisinin bulunduğunu kabul etmek gerekir” şeklinde değerlendirme yapılmaktadır. (Yargıtay 9. HD, 03.03.1999, 1993/7332 E. 1994/529 K.)  Ayrıca, ÇSGB tarafından çıkarılan Yönetmelik’in ilgili hükümlerinde apartman görevlisi ile yapılacak iş sözleşmesinde bulunması gereken unsurlar, apartman görevlisinin çalışma saatleri ve ara dinlenmeleri, ücret, hafta tatili, genel tatil,  yıllık izin ücreti alacaklarında İş Kanunu’na tabi olunduğu hüküm altına alınmıştır. İstihdam ilişkisi dahilinde “işçi” sıfatını haiz apartman görevlisinin karşı tarafında “işveren” sıfatına haiz kat malikleri bulunmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (“KMK”) 20. maddesinde  kat maliklerinin başka şekilde bir anlaşma olmadığı taktirde apartman görevlisi ve diğer ortak yapı çalışanlarının giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılım zorunluluklarının bulunduğu belirtilmiştir. Apartman yönetimi ise “işveren vekili” konumundadır. Dolayısıyla herhangi bir hukuki ihtilafta İş Kanunu hükümlerine başvurulması gerekmektedir.

3. Apartman Görevlilerinin Kıdem Tazminatı Hakkına İlişkin Esaslar

3.1. Kıdem Tazminatına Hak Kazanma Koşulları ve Kıdem Tazminatından Sorumluluk

Kıdem tazminatı, çalışanın bir iş yerindeki kesintisiz çalışmasının ve gösterdiği emeğin karşılığı olarak iş akdinin sona erme şekline göre çalışana ödenmesi gereken bir tazminat türü olarak İş Kanunu’muzda karşımıza çıkmaktadır. Apartman görevlileri da uzun yıllar aynı apartman veya site içerisinde hizmet vererek, kıdem tazminatına hak kazanmak için 1475 sayılı İş Kanunu’nun  kıdem tazminatı düzenlemelerinde yer alan koşulların sağlanması şartıyla tazminata hak kazanabilmektedir. Bu doğrultuda, öncelikle apartman görevlisinin, en az 1 yıllık bir hizmet süresinin bulunması zaruri bir yasal unsurdur.   

• Apartman veya Site Yönetimi tarafından işverenin haklı nedenle feshinin düzenlendiği İş Kanunu’nun 25. Maddesi dışında  haksız bir nedene dayalı olarak iş sözleşmesinin feshedilmesi veya apartman görevlisi tarafından İş Kanunu’nun 24. Maddesi kapsamında iş sözleşmesinin haklı nedenle feshedilmesi
• Geçerli nedenle feshin yasal koşullarının somut olayda bulunması ve yönetim tarafından apartman görevlisinin iş sözleşmesinin geçerli nedenle feshine konu olması
• Emeklilik süresinin doldurularak emekli olunması
• Askerlik zorunlu hizmetini yerine getirmek için apartman görevlisinin iş sözleşmesini feshi
• Apartman görevlisi olarak çalışan kadının evlilik akdi gerçekleştikten sonra 1 yıl süre zarfında iş sözleşmesini feshi
• 15 yıl sigorta ve 3600 prim şartlarını yerine getirilmesi

durumlarında yine Kat Malikleri tarafından İş Kanunu hükümlerine göre apartman görevlisine kıdem tazminatı ödemesi yapılması gerekmektedir. Bu durumda, kural olarak kıdem tazminatının ödenmesinde kiracıların sorumluluğunun bulunmadığı görülmektedir. Peki kat maliki bağımsız bölümünü satarsa, apartman görevlisinin kıdem tazminatı sorumluluğundan kurtulacak mıdır? 1475 sayılı İş Kanunu’nun 14/2. maddesi uyarınca “iş yeri devri” düzenlemelerine göre bağımsız bölümün el değiştirmesi, taşınmaz malikinin değişmesi halinde yeni malik apartman görevlisinin kıdem tazminatından sorumlu olacaktır. Zira yeni malik, bu tazminatı ödedikten sonra kendi dönemi ile kendisinden önceki dönemi oranlayarak ve eski malike rücu edebilecektir.

3.2. Apartman Görevlilerinin Kıdem Tazminatı Hesabında Önemli Noktalar

Kıdem tazminatı  geriye yönelik olarak yapılan bir çalışma karşılığı olduğundan, apartman görevlisinin geçmişte yaptığı her bir yıllık hizmet süresi için en son alınan giydirilmiş brüt ücreti kadar ödemenin kıdem tazminatı olarak hesaplanması gerekmektedir.  Apartman görevlileri yönünden kıdem tazminatı temel olarak bu doğrultuda aynı olsa dahi, genel iş kollarından birtakım farklılıklar arz etmektedir.

a. Hizmet süresi açısından; apartman görevlisinin işe girişinde bir deneme süresi var ise bu süre de kıdem tazminatı hesaplamasında dikkate alınmalıdır. Ayrıca aynı site içerisinde farklı apartmanların apartman görevliliği yapılması halinde aynı işverene ait çalışmalar tek bir süre olarak hesap edilmelidir. Yani bir site yönetimi şirketi tarafından başka başka sitelerde görevlendirme yapılmış ise şirket aynı olduğu için kıdem tazminatı süresi işe giriş tarihinden itibaren hesaplanmalıdır. Yine aynı şekilde farklı işverene bağlı olarak aynı apartman ve yerde  (“iş yerine”) apartman görevlisi olarak bir çalışma mevcut ise bu durumda da süre apartmanda işe başlanıldığı tarihten itibaren başlamalıdır.

b. Kıdeme esas teşkil edecek ücretin hesabında ise; 1475 sayılı İş Kanunu’nun 14. maddesi doğrultusunda apartman görevlisinin ücretinin yanı sıra, apartman görevlisine sağlanmış para ile ölçülmesi mümkün akdi ve kanundan doğan menfaatlerin de tespit edilmesi gerekmektedir. Bilindiği üzere, birçok apartman görevlisi kira vermediği gibi elektrik, su, internet gibi abonelikleri de ücret ödemeden kullanmaktadır. Apartman görevlisi oturmuş olduğu daireye herhangi bir kira ödemese dahi, daireye ait güncel kira rayiç bedeli brüt ücrete eklenmelidir. Ayrıca, apartman görevlisinin oturmuş eve ait elektrik, su, internet, doğalgaz gibi faturalar, yakacak yardımı gibi apartman görevlisi dairesine ait giderler de  hesaba dahil edilmelidir.  Konuya ilişkin emsal yargıtay kararlarında da bu hususlar göze çarpmaktadır.

Yargıtay 22. HD’nin 25.10.2013 tarihli 2013/26125 E. 2013/22405 K. sayılı kararında; “…Somut olayda, mahkemece hükme esas alman bilirkişi raporunda davacının aldığı asgari ücrete kira bedeli eklenerek giydirilmiş ücret hesaplanmıştır. Davacı taraf kıdem tazminatı hesaplamasındaki esas alınacak giydirilmiş ücrete elektrik, su ve ısınma giderinin de eklenmesi gerektiğini belirtmiştir. Davacının apartman görevlisi dairesinde oturduğu, elektrik, su ve ısınma giderlerinin apartman yönetimi tarafından karşılandığı dikkate alınarak kıdem tazminatına esas giydirilmiş ücretin hesaplanmasına elektrik, su ve ısınma giderinin de eklenmesi gerekmektedir.”

Yargıtay 22. Hukuk Dairesi’nin 26.02.2013 tarihli 2012/14373 E. 2013/3770 K. sayılı kararında; “…Somut olayda karara esas alınan hesap raporunda davacının aylık 400,00 TL rayiç kirası olan apartman görevlisi konutunda oturduğu kabul edildiği halde giydirilmiş ücrete konut yardımı katılmadan tazminata esas giydirilmiş ücret belirlenmiştir. Buna göre, davacının kıdem ve ihbar tazminatına esas giydirilmiş ücretinin hesabında iş sözleşmesi süresince oturduğu apartman görevlisi dairesinden sağladığı konut, su, elektrik gibi menfaatlerde nazara alınmalıdır. Bu husus gözönüne alınmadan yapılan hesaplamaya itibarla hüküm kurulması hatalıdır.”

Ayrıca, Yargıtay 22. Hukuk Dairesi’nin 05.04.2013 tarihli 2012/16302 E. 2013/7435 K. sayılı kararında ise brüt ücrete eklenecek giderlerin somut dayanağının olmaması veya ihtilaflı olması halinde izlenecek yol belirtilmiş ve fesih tarihinde asgari ücretin %25’inin kira bedeli olduğunun kabulü ile , geriye doğru bir yıla ait elektrik,su ve doğal faturalarının da incelenerek kıdem tazminatına esas teşkil edecek ücretin hesaplanması gerektiği hükme bağlanmıştır; “…Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, kira, su, elektrik ve doğalgaz yardımı için aylık 430,00 TL’nin eklenmesi suretiyle giydirilmiş ücretin belirlendiği anlaşılmaktadır. Kira, su, elektrik ve doğalgaz yardımının eklenerek giydirilmiş ücretin belirlenmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Başka bir anlatımla söz konusu yardımların ücrete ilave edilmesi doğrudur. Ancak eklenen miktarın neye göre belirlendiği denetlenememektedir. 430,00 TL’nin hangi rayice ya da hangi faturaya göre tespit edildiği açıklığa kavuşturulmalıdır. Bunun için fesih tarihinde cari asgari ücretin % 25’inin konut ihtiyacını karşılayan tutar olduğu (kira bedeli olduğu) kabul edilerek bu tutarın bir güne isabet eden miktarı bulunmalı, fesih tarihinen geriye doğru bir yıla ait elektrik, su ve doğalgaz faturaları getirilip bu faturaların bir yıllık tutarlarının 365’e bölünmesi suretiyle bir güne isabet eden miktarlar tespit edilmeli, bu suretle bulunacak miktarlar davacının günlük çıplak ücretine eklenerek giydirilmiş ücreti tespit edilmeli, belirtlen bu usule göre hesaplama yapılması için bilirkişiden ek rapor alınmalı ve bundan sonra tüm deliller değerlendirilerek karar verilmelidir. Eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir

Kısaca, hesaplamada “apartman görevlisinin aldığı ücret + apartman görevlisi dairesine ait tüm giderler + apartman görevlisi dairesi kira bedeli + yakıt gideri”  formülize şekilde kıdeme esas teşkil edecek giydirilmiş brüt ücreti hesaplanmalı, bulunan bu ücretin hizmet süresi ile çarpılması suretiyle kıdem tazminatı hesaplanmalıdır.

Kıdem tazminatı hesaplanırken dikkat edilecek diğer önemli husus ise, kıdem tazminatı tavanı olacaktır. Kıdem tazminatı tavanını geçen ücretlerde kıdem tazminatı tavanı üzerinden hesaplama yapılması gerekmektedir. 01/07/2023 tarihinden itibaren işçilere ödenecek kıdem tazminatının yıllık tavan tutarı 23.489,83 TL’dir. Ancak, uygulamada kıdem tazminatı tavanına ulaşabilen apartman görevlisi ücreti neredeyse yok denecek kadar azdır .

4. Sonuç

Bu kapsamda apartman görevlilerinin de kıdem tazminatı hakkına sahip oldukları ve yukarıda bahsedilen mevzuat hükümleri ve içtihatlar çerçevesinde kıdem tazminatında hizmet süresi ve özellikle giydirilmiş brüt  ücret hesabında dikkat edilmesi gereken hususlar unutulmamalıdır. Apartman yönetimleri ve kat malikleri tarafından bu hususların iyi bilinmemesi sebebiyle iş akdi kıdem tazminatını hak eder şekilde sona eren işçiye eksik bir kıdem tazminatı ödemesi yapılması söz konusu olur ise, apartman görevlisinin fark  kıdem tazminatı alacağını tahsili amacıyla hukuki yollara başvurma riski her daim mevcuttur.  Bu doğrultuda,  apartman görevlisinin iş akdinin sona erme sürecinde ve kıdem tazminatı ödemesinde mutlak surette İş Hukuku alanında uzman kişilerden yardım alınmasında fayda görmekteyiz.

Konuyu etraflıca değerlendirdiğimiz bu yazımızın ilgililere faydalı olmasını dileriz.